‘은평 뉴타운 청약 서두르지 마라.’
판교 신도시에 이어 ‘제 2의 청약광풍’을 일으킬 것으로 예상됐던 서울 은평뉴타운에 대한 시각이 ‘관망’쪽으로 바뀌고 있다.
서울시가 청약 과열을 막기 위해 은평뉴타운 1지구 아파트 분양시기를 당초 11월에서 12월 이후로 늦추기로 했기 때문이다. 서울시의 안이 확정되면 은평 뉴타운은 분양가 상한제가 적용돼 최대 10년간 전매제한에 걸려 투자 메리트가 줄어든다.
전문가들은 은평뉴타운의 최대 장점이었던 ‘입주 후 전매 가능’ 조항이 빠지면서 청약에 신중을 기할 필요가 있다는 입장이다.
■ 1지구 분양 매력 떨어져
은평뉴타운 1지구가 시장의 주목을 받은 이유는 2,3지구에 비해 다소 떨어지는 입지에도 불구하고 전매가 가능해 환금성이 높았기 때문이다. 하지만 분양가 상한제가 적용돼 자금이 7~10년간 묶이게 돼 상대적 이점이 사라지게 됐다.
전문가들은 이제 은평뉴타운을 냉정하게 분석할 필요가 있다는 입장이다. 만성적인 교통난이 해소되지 않은 상태에서 입주가 시작되는 만큼 교통편이 당분간 최대 이슈로 부각될 것이라는 견해다.
교통편의 핵심은 지하철이다. 이 점에서 올해 12월 분양하는 은평 뉴타운 1지구의 매력을 상대적으로 떨어진다. 1지구는 지하철 3호선 구파발역과 지축역 사이에 있지만 A지구를 제외하고는 걸어서 지하철을 이용하기 불편하다. 반면 내년 하반기 분양하는 2지구는 구파발역을 이용하기 편리하고, 바로 옆에 통일로가 지나 교통여건이 가장 낫다.
2009년에 분양 예정인 3-1지구는 지하철 구파발역과 통일로가 가깝고 서오릉 자연공원이 인접해 있는 반면 3-2지구는 지하철에서 멀리 떨어져 있어 대중 교통편이 불편하다.
■ 가점 커트라인 50점대로 낮아질 듯
1지구에 전매제한이 걸리면서 당초 60점대로 예상됐던 청약가점은 50점대 초반으로 떨어질 가능성이 커졌다. 단기 시세차익을 노리는 투기 수요가 줄어들고, 무주택자들도 내년 이후 쏟아지는 신규분양에 관심을 돌릴 가능성이 높기 때문이다. 내년에는 경기도가 명품도시로 만들 계획인 광교신도시가 분양을 시작하고, 2009년에는 강남의 송파 신도시 아파트가 쏟아진다.
따라서 50점대 실수요자들이라면 적극적으로 청약을 할 필요가 있다. 특히 채권입찰제가 실시되는 85㎡(25.7평)형 이상은 40점대 후반도 당첨이 가능할 것이라는 것이 전문가들의 의견이다.
하지만 3.3㎡(1평)당 분양가가 1,300만~1,400만원으로 주변시세보다 싸고, 원주민 특별공급대상자(3,338명)가 많은 것이 변수다. 당장 집을 살려는 실수요자들이 대거 몰리고, 특별공급 물량이 늘어나면 당첨 가점은 자연히 높아지게 된다.
박상언 유앤알컨설팅 대표는 "과거 같은 묻지마식 청약보다는 지구별 특징을 잘 파악해 청약을 하는 ‘맞춤형 청약’을 할 필요가 있다"고 말했다.
손재언 기자 chinason@hk.co.kr
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