정부의 과도한 주택 규제로 앞으로 수도권에서 전용면적 85㎡(25.7평) 이하의 중소형 새 아파트 품귀현상이 빚어질 것이라는 우려가 나오고 있다. 중소형 신규 분양 아파트에 대해 최장 10년간 전매를 금지하는 규정 때문이다.
이에 따라 정부의 주택 공급확대 노력에도 불구하고 시장에 매물이 나오지 않는다면 공급확대 효과를 거두기 어려울 뿐 아니라 심각한 수급 불균형으로 시장 불안까지 야기될 수 있다는 지적이 일고 있다.
27일 부동산업계에 따르면 분양가 상한제에 따른 전매제한과 내년부터 공공주택에 의무 적용되는 후분양제로 인해 시장에서 거래될 수 있는 중소형 새 아파트가 해마다 크게 줄어들 전망이다.
현행 전매제한 기준에 따르면 수도권의 경우 공공택지 중소형은 계약일로부터 10년 중대형은 7년이며, 민간택지는 중소형 7년 중대형은 5년간 되팔 수 없다.
정부는 지난해 11ㆍ15대책을 통해 2기 신도시 10곳을 포함, 수도권 공공택지에서 내년 22만9,000가구, 2009년 20만1,0000가구, 2010년 20만6,000가구를 공급하겠다고 밝힌 바 있다. 그러나 공공주택이 대거 쏟아지더라도 전매제한에 묶이면 이들 아파트는 앞으로 5~10년간 매매시장에 나오지 못한다.
특히 후분양 아파트인 경우에는 선분양 아파트에 비해 실제 전매 제한 기간이 길어질 수밖에 없다.
선분양의 경우 전매제한이 10년이라고 하더라도 계약일로부터 입주까지 통상 3년 정도인 점을 감안하면 실제 전매제한은 7년이다. 그러나 공정 80% 이후 분양하는 후분양 주택인 경우 계약에서 입주까지 1년이 채 안 걸리기 때문에 실제 입주 후 9년 가량 집을 팔 수 없게 된다.
재산권 침해 논란도 크다. 주택이 공적인 성격이 강한 재화라는 점을 감안하더라도 계약 후 10년간이나 자신의 재산을 임의로 처분할 수 없고 유동성을 묶어 놓아야 한다는 것은 지나친 규제라는 것이다. 인위적으로 주거 공간을 제한한다는 점도 논란의 소지가 있다.
건설산업전략연구소 김선덕 소장은 "주택시장이 침체될수록 전매 제한은 재산권 침해 논란을 불러 일으킬 수 있다"며 "주택 시장 과열이 한풀 꺾인 만큼 합리적인 선에서 전매제한 기간을 재조정하는 방안을 정부가 검토해볼 필요가 있다"고 말했다.
비인기 지역인 경우에는 미분양 적체에 대한 우려도 키울 수 있다. 진입장벽이 높아지면서 투자는 커녕 실수요자들도 분양 받기가 부담스러워졌다. 수도권 외곽인 남양주 진접택지지구 동시분양이 대거 미분양 사태를 빚은 것도 10년 전매 금지가 주된 원인이었다는 분석이다.
이 때문에 전문가들은 전매제한 기간을 획일적으로 적용할 게 아니라 지역별 상황 등을 고려해 탄력적으로 운영해야 한다고 지적한다.
스피드뱅크 박원갑 부동산연구소장은 "전매제한이 10년이나 된다면 중소형 아파트가 충분히 공급된다 하더라도 거래되는 물량이 없어 실제 공급확대 효과를 거두기 어려울 것"이라며 "시장 안정을 위해 청약 수요가 집중되는 곳과 그렇지 않은 곳을 차등화해 전매제한을 탄력적으로 운영할 필요가 있다"고 지적했다.
전태훤 기자 besame@hk.co.kr
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