정부가 18일 지방 미분양주택을 매입해 임대주택으로 활용하겠다는 ‘깜짝 정책’을 발표하자 시장에 찬반 논란이 일고 있다.
‘미분양으로 자금압박을 받는 지방 중소업체를 살리려는 고육책’이라는 의견과 ‘국민의 세금으로 부실기업을 살리는 모럴해저드(도덕적 해이)’라는 상반된 주장이 팽팽히 맞서고 있다. 일각에서는 정부가 재정손실을 입을 수 있는 사업을 무리하게 추진한다는 점에서 ‘대선을 앞둔 선심성 정책’이라는 비판까지 쏟아지고 있다.
■ 재원마련과 매입가격이 난제
건설교통부는 이 정책을 발표를 하면서 재원 마련에 대한 구체적인 방안을 내놓지 않았다. 일단 국민주택기금의 용도를 변경하고, 대한주택공사가 채권을 발행하는 방안이 유력하다. 현
재 국민주택기금 3조4,000억원에 주공 채권발행액까지 합치면 최대 4조원까지 재원마련이 가능하다. 하지만 서민전세자금 대출 등에도 쓰이는 주택기금 전액을 투입할 수 없고, 주공의 부채도 이미 30조원을 넘어 채권 추가발행에 부담이 크다.
특히 최근 주공이 45년 만에 조직개편을 하며 부채 줄이기에 발벗고 나선 터라 채권 추가 발행의 ‘명분’도 약하다.
매입 가격도 문제다. 건교부는 일단 ‘국민임대주택 건설 원가 수준’을 매입가 가이드라인으로 정했다. 이는 분양가의 60~70% 선이다. 이 값이라면 전국의 미분양 주택 2~3만 가구 이상을 사들여 지방건설경기를 연착륙 시킬 수 있다는 게 건교부의 계산이다.
■ 업계서도 엇갈린 반응
건설업계는 일단 매입가격에 대해 “턱없이 낮은 수준”이라며 시큰둥한 상태다. 지방 중견건설업체 관계자는 “싼 값에 넘겨 자금위기를 넘기더라도 이미 제값에 분양 받은 사람들의 반발은 어떻게 하냐”며 “정부가 다 사가면 몰라도 일부만 매입하는데 섣불리 동참했다가는 이미지 추락으로 미분양 물량만 더욱 쌓일 것”이라고 성토했다.
하지만 운영자금 부족으로 도산위기에 처한 중소 건설업체들은 “가뭄에 단비가 될 수 있다”며 내심 기대하는 눈치다. 자금력이 든든한 대형건설사들과 달리 정책이 나온 만큼 최대한 빨리 시행되기를 기다리는 형국이다.
지방 부동산업중개업계는 이번 정책으로 사실상 ‘개점휴업’에 들어갔다. 대구 수성구의 부동산중개업자 심모(43) 대표는 “수요자들이 정부가 싼값에 매입하는 임대주택을 제 값을 주고 살 수 없다며 아예 발길을 끊었다”며 “미분양 아파트 거래는 완전히 물 건너갔다”고 전했다.
■ 임대주택 사업성도 미지수
미분양 주택 매입을 통한 임대사업 구상에 대해 건교부는 “매입이 임대주택 건설보다 비용을 절감할 수 있고, 임대수요가 충분히 있는 지역을 대상으로 하는 만큼 실효성에 큰 문제는 없다”고 말하고 있다.
하지만 8만9,000여 가구에 이르는 미분양 물량 중 90%가 수요층이 엷은 수도권 외 지방에 몰려있다. 건설업체 입장에서는 실수요자들의 관심이 많은 서울과 수도권 미분양 물량을 헐 값에 넘길 이유도 없다.
결국 정부가 매입할 미분양 아파트는 대부분 지방 중소도시에 몰려 운영에 또 다른 부실을 초래할 가능성이 크다. 또 미분양 물량의 85% 가량이 전용면적 85㎡(25.7평)형 이상의 중대형이라 임대 수익성이 낮다는 지적도 있다.
부동산 전문가들은 “지방 부동산 경기를 살리기 위해서는 미분양 매입을 통한 단기적인 처방에 그치지 말고 대출규제 완화를 통해 거래를 활성화하는 조치가 동시에 고려돼야 한다”고 전했다.
손재언 기자 chinason@hk.co.kr
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