주택금융공사는 국내 주택연금 시장의 잠재 수요를 약 150만 가구로 추정하고 있다. 급속히 진행되는 고령화 시대를 맞아 안전한 노후 생활에 큰 도움이 될 주택연금의 상세한 내용을 일문일답으로 살펴본다.
-이용자 자격조건은.
“부부 모두 65세 이상으로서 1가구1주택자이면 신청이 가능하다. 가입연령 상한선은 없기 때문에 90세가 넘어도 할 수 있다. 단 90세가 넘는 경우 월 지급금이 지나치게 많게 돼 매달 부족한 생활비를 지원한다는 주택연금의 본래 취지에 맞지 않기 때문에 90세로 간주해 월 지급금이 나간다.
또 부부 중 나이가 적은 사람을 기준으로 월 지급금이 결정된다.
1가구1주택 판단은 부부만을 대상으로 한다. 자녀에게 주택이 있어도 주택연금 신청이 가능하다. 이용자의 소득유무 및 담보주택과 관련 없는 부채규모에 상관없이 신청할 수 있다. 다만, 신청일 현재 소유자가 신용유의정보 등록자인 경우 금융기관의 신규대출 자격요건에 따라 보증신청이 제한될 수 있다.
-이용 가능한 주택과 불가능 주택은.
“주택법상 단독 및 공동주택으로 부동산 등기부등본 상 소유권 등기가 되어있고, 실제 주거용 주택이면 된다. 주택 소재지가 투기(과열)지구인지는 상관 없다.
반면, 보증 신청일 현재 시가 6억원 초과 고가주택, 실버주택 또는 오피스텔, 임대(전ㆍ월세) 중인 주택, 재건축이나 재개발이 예정된 주택, 아파트 분양권, 미등기 주택, 대지와 건물의 소유자가 다른 주택, 압류ㆍ가압류ㆍ가처분 대상 주택은 이용할 수 없다. 다만, 보증금 없이 일부를 월세로 주고 있는 주택은 이용이 가능하다.
-월 지급금이 집값이나 금리의 변동으로 달라지나.
“일단 가입할 때 결정된 월 지급금은 주택가격이나 금리의 등락에 상관없이 계약종료 때까지 달라지지 않는다. 다만 주택금융공사는 주택가격상승률 등 주요 변수들을 감안해 연 1회 이상 대출금액 기준을 다시 산정하기 때문에 다른 조건이 동일하더라도 가입시기에 따라 가입자별로 지급금이 달라질 수 있다. 따라서 주택가격이 높거나, 금리가 낮다고 판단될 때 가입하는 것이 유리하다.”
-금리가 시중은행 주택담보대출보다 높은 편인데.
“주택연금의 실제 대출금리는 3개월 짜리 양도성예금증서(CD) 유통수익률에 1.1%의 가산금리를 더한 수준(약 6.15%)이다. 현재 은행권에서 우량고객에게 제시하는 주택담보대출금리의 가산금리(1.2~1.3%) 보다 조건이 좋은 편이다.
또한 대출이자는 고객이 직접 현금으로 내는 것이 아니라 보증료와 함께 대출원금에 가산돼 계약종료 시 대출금 회수에 적용되므로 중도에 낼 필요도 없다.
다만 월 지급금을 산정하기 위한 기준으로 사용한 연금산정이자율(7.12%)은 미래의 손실과 이익을 현재 가치로 환산하는 일종의 할인율로 보통 대출금리와는 개념이 다르기 때문에 다소 높게 느껴질 수 있다.
-계약기간 중 해당 주택에 반드시 거주해야 하나.
“그렇다. 주택연금을 이용하다가 자녀봉양, 장기입원 등 특별한 이유 없이 1년 이상 거주하지 않은 채 집을 방치할 경우에는 계약종료 사유가 된다. 주택연금 가입주택을 또다시 전세를 주고 이사해도 계약 종료 사유가 된다.
그러나 신청 전에 1년 이상 거주 요건은 적용하지 않기로 했다. 새로 집을 산 고객의 경우 주택연금 가입을 위해 1년씩 기다려야 하는 불편을 초래할 수 있기 때문이다.”
-주택 외 토지, 상가 등 기타 부동산을 보유하고 있으면 이용할 수 없나.
“1가구1주택 소유자이면 토지나 상가 등 기타 부동산을 보유하고 있어도 신청이 가능하다. 주택연금 제도는 부부를 기준으로 1가구1주택자이면 재산 유무에 상관없이 이용할 수 있다.”
-가입연령 65세, 주택가격 3억원이면 얼마 후 집값과 대출잔액이 같아지나.
“이 경우 매달 86만원씩 받게 되는데, 87세 때 집값과 대출잔액이 같아지게 된다. 결국 87세 이후는 주택가격보다 많은 돈을 연금으로 받게 되는 셈이다. 반대로 대출잔액이 남아 있는 상태에서 계약이 종료된다면 남은 금액은 상속된다.”
-금융기관이 파산해도 월 지급금을 받을 수 있나.
“주택연금을 지급하던 금융기관이 파산하는 경우 파산 금융기관을 인수한 금융기관이 월 지급금을 지급하거나 파산 금융기관을 대신해 주택금융공사가 지급하게 된다.
정영오기자
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