정부 발표대로라면 경기 동탄2신도시 아파트는 평당 800만원대에 분양되어야 한다. 최근 입주가 시작된 기존 동탄신도시 시세보다 무려 30% 이상 싼 가격이다.
하지만 시장에선 평당 800만원 분양가에 고개를 갸우뚱하는 이가 많다. 도저히 불가능한 수치고, 최소 평당 1,000만원은 넘어설 것이란 분석이 많다. 과연 평당 800만원 분양은 가능한 것일까.
건설교통부는 현재 땅값에 기준한 보상비와 건축비 등을 고려해 시뮬레이션한 결과 32평형 아파트 기준으로 평당 850만원 미만에서 분양이 가능할 것으로 예측했다.
동탄2 신도시의 용적률을 판교신도시 수준인 175%로 잡고, 건축비(가산비 포함) 역시 판교신도시 32평형에 적용된 평당 502만원을 가정해 계산한 것이다. 평당 분양가 850만원에서 평당 건축비 500만원을 빼면 동탄2신도시의 평균 택지비는 평당 350만인 셈이다.
정부가 평당 800만원대 공급을 자신하는 것은 토지 보상비가 예상보다 덜 들것으로 보고 있기 때문. 실제 동탄2신도시로 지정된 지역의 땅값은 신도시 유력 후보지로 거론된 후에도, 판교는 물론 용인이나 광주 오포 등과 비교할 때 상승폭이 상대적으로 낮은 편이다.
그러나 적지 않은 부동산 전문가들은 평당 800만원대 공급이 어려울 것이란 의견을 제기하고 있다. 신도시로 거론되던 지역에 비해 땅값 상승률이 높지 않았다 하더라도, 실제 보상이 이뤄지는 내년 5월까지 땅값은 지속적으로 오를 가능성이 큰 만큼 보상비 역시 더 늘어날 수밖에 없다는 것이다.
동탄2신도시의 광역교통시설 설치비도 동탄1 신도시에 비해 높아질 것으로 보여, 이 역시 분양가 상승압력으로 작용할 전망이다.
기존 동탄1 신도시의 경우 총 1조7,000억원이 투입된 광역교통시설 설치비와 평당 30만원의 수용비 등 포함해 택지비로 평당 287만원이 들었고, 실제 분양은 평당 600만~800만원에 이뤄졌다.
또 판교신도시는 평당 평균 110만원에 토지를 수용, 신분당선과 양재-양덕간 도로 등 10여개 교통망을 갖추는 비용을 포함해 평당 743만원에 택지를 조성, 건축비와 가산비용을 포함해 평당 평균 1,180만원에 공급됐다.
동탄2신도시는 정부 약속대로 서울과 직통 고속도로 2개, 철도 1개를 건설할 경우 수조원의 돈이 투입될 것으로 보인다. 이 경우 택지비는 기존 동탄1 신도시 때보다 크게 높아질 수밖에 없어, 정부가 공언한 평당 800만원대 공급은 실현가능성이 낮을 것으로 전망된다.
건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “보상비와 기반시설 비용이 증가할 경우 용적률을 높이거나 가용택지를 늘리는 등의 방법으로 분양가를 맞출 수는 있지만 이럴 경우 당초 계획한 친환경 신도시 건설과는 동떨어질 수 있다”며 “평당 800만원에 공급하겠다던 판교 중소형도 50%나 오른 가격에 분양된 사례처럼, 동탄2 신도시 분양가도 당초 예상치를 훨씬 초과할 가능성이 크다”고 말했다.
또 다른 시장 관계자는 “판교의 50%에는 못 미치더라도 동탄2 신도시 역시 20~30%는 분양가가 더 들어갈 것이며 평당 1,000만원 밑으론 힘들 것으로 본다”고 말했다.
전태훤 기자 besame@hk.co.kr
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