한·미·일 부동산 세금 어떻게 얼마나 내나

외국에 사는 사람들은 부동산 관련 세금을 얼마나, 또 어떻게 내고 있을까?

해마다 늘어나는 보유세 때문에 집단 반발은 하지 않는지, 또 양도소득세가 무서워 이사를 가지 못하는 집주인들은 많은지도 궁금하다.

권오규 경제부총리 겸 재정경제부 장관은 최근 우리나라 고가 주택 소유자들이 내는 보유세가 미국 주택 소유자들에 비해 매우 낮다고 강조, 징벌적 과세논쟁을 촉발시켰다. 반면 현진권 아주대 교수 등은 보유세는 기본적으로 소득의 일부로 내는 것을 중시해야 하며, 이 경우 소득 대비 보유세 부담율은 우리나라가 더 높다고 반박하고 있다. 전문가들은 주택가격에 대해 보유세율을 적용하는 것은 다주택자보다는 1주택자와 장기보유자들에게 가혹한 부담이라며 보유세제의 보완을 강조하고 있다.

논란을 불러 일으키고 있는 현행 보유세제를 일본, 미국의 부동산 세제와 비교해본다.

미국 취득세 종부세 없어

미국은 각 주(州)마다 세법이 서로 달라 일률적으로 설명하기 어렵다. 한국인이 상대적으로 많은 캘리포니아주를 기준으로 살펴보자.

한국의 취득세와 등록세에 해당하는 세금이 없다. 다만 소유권 이전 시 등기이전세란 항목이 있어 실거래가 기준 500달러 당 55센트 정도의 세금만 물면 돼 주택 구입시 세금 부담이 적다.

우리나라의 종합부동산세처럼 중앙 정부가 부동산 부자에게 따로 징수하는 세금도 없다.

주택 보유자가 매년 납부하는 재산세는 해당 부동산 가격의 1% 수준이다. 100만달러(10억원, 1달러 당 1,000원 가정)짜리 주택을 보유하고 있다면 매년 1만달러(1,000만원)의 재산세를 내야 하는 셈이다. 그러나 납부한 재산세 만큼을 소득세 과표에서 공제해주기 때문에 실제 느끼는 세부담은 이보다 훨씬 덜하다.

올해 공시가격이 9억8,400만원인 강남구 대치동 은마아파트 34평형의 경우 올해 재산세와 종부세로 각각 83만4,000원과 304만4,000원, 부가세까지 합해 총 526만6,000원을 내야 한다. 세금 총액은 절반 수준이다. 하지만 1인당 국민소득이 우리나라가 미국의 3분의 1 수준인 점을 감안하면 낮다고 만은 볼 수 없다.

양도소득세 제도도 크게 다르다. 우리나라는 주택 수와 양도차액에 따라 부과하는데 비해 미국은 주택 보유기간과 양도차액만 고려할 뿐 주택 보유수는 감안하지 않는다.

미국의 경우 양도시점 기준으로 주택 보유기간이 1년 미만이면 양도차익을 일반소득에 합산 과세한다. 15~35%의 세율이 적용된다. 1년 이상이면 최고 15%에 달하는 별도 소득세율을 적용한다.

또 주거용 주택은 양도시점 기준으로 5년 동안 2년 이상 산 부부는 양도차익의 50만 달러까지, 같은 조건의 독신자는 25만 달러까지 양도세가 면제된다.

예컨대 A씨 부부가 100만달러짜리 집을 구입해서 2년 이상 거주한 후 150만달러에 팔았다면 양도세를 한푼도 내지 않는다.

A씨 부부가 100만달러짜리 집을 사서 2년 후에 200만달러에 팔았다면 공제금액 50만달러를 뺀 50만달러가 과표가 된다. 과표에 15%의 양도세율을 적용하면 최고 7만5,000달러 정도다. 양도차익의 7.5% 수준에 그친다.

우리나라는 경우 B씨가 10억원짜리 집을 사서 2년 후에 20억원에 매도하면 약 3억8,500만원 정도의 양도세를 물어야 한다. 양도차익의 38% 이상을 세금으로 내야 한다. 같은 가격 조건의 미국과 비교해 5배 이상 많이 내는 셈이다.

2주택자인 경우 우리나라의 양도세 부담은 미국에 비해 더 크다. 미국은 다주택자라도 1주택자와 같은 양도세율이 적용된다. 그러나 우리나라에서는 2주택자가 B씨와 같은 조건의 주택을 매도하면 양도세 중과(세율 50%)에 따라 5억원(50만달러)의 양도세를 내야 한다.

우리나라와 미국 모두 양도세를 안내는 경우도 있다. 미국은 집을 팔아 가격이 같거나 더 비싼 집을 구입하면 양도세를 내지 않는다. 현금으로 실현되지 않은 소득에 대해서는 세금을 물리지 않고 있기 때문이다. 우리나라는 6억원 이하 1주택자인 경우 비과세된다.

● 日은 등록가액 3.4%를 취득·등록세로

종부세 없는 일본

일본은 부동산을 구입할 때 토지와 건물 모두 과세 대장에 등록하는 등록가액의 3%를 취득세로 내야 한다. 소유권 등기 때는 우리나라의 등록세에 해당하는 등록면허세가 부과되는 데 신축 건물의 경우에는 등록가액의 0.4%, 중고 건물은 0.2%, 토지는 0.1%가 적용된다. 만약 공시지가가 10억원짜리인 신축 아파트를 샀다면 취득ㆍ등록세로 등록가액의 3.4%인 3,400만원을 내야 한다. 취득ㆍ등록세가 실거래가의 2.5% 수준인 우리나라에 비해 무거운 편이다.

부동산 보유세로는 우리나라 재산세에 해당하는 고정자산세가 있다. 실거래가의 70% 수준인 과표에 1.4%의 세율을 적용한다. 또 우리나라에는 없는 도시계획세(0.3%)가 있다. 결국 광의의 재산세로 1.7%의 세율이 적용되는 셈이다. 반면에 종합부동산세 등 고액의 부동산에 따로 부과되는 세금은 없다.

양도세는 5년 이상 보유한 경우에는 양도차익의 20%가 세금으로 부과되며, 5년 미만 보유시에는 양도차익에 대해 39% 세율이 적용된다. 감면 혜택으로는 거주용 주택에 한정되는데, 과세할 양도차익이 6,000만원 이하이면 10%의 세율이 적용되고, 이를 초과하는 양도차익에 대해서 15%가량의 세금을 내야 한다.

일본 정부는 1992년 땅값이 급등하자 토지에만 부과하는 지가세(0.15%)를 도입했지만 장기불황의 여파로 98년 폐지한 바 있다.

전태훤기자 besame@hk.co.kr안형영기자 prometheus@hk.co.kr