노무현 정부에 대한 평가에 있어 부동산 문제는 실정의 으뜸으로 꼽힌다. 23일 신년연설을 통해 노 대통령 역시 이를 인정하면서도, 그 원인은 "일부 부동산 언론과 야당"의 흔들기 탓으로 돌렸다.
같은 연설에서 대통령은 한미FTA는 "이념의 문제가 아니라 먹고 사는 문제"라고 하면서 '묻지 마 타결' 의지를 재확인하였다. 그런데 현 정부 최대 실정인 부동산과 현 정부 최대 프로젝트인 한미FTA는 어떤 관계가 있을까.
● 각종 부동산정책 치명타 입을 수도
알려진 것처럼 외환위기 이후 외국인 토지보유 규모는 급격히 확대되어 왔다. 1998년 여의도 면적 대비 6배에 불과하던 외국인보유 토지는 2004년 18.6배로 급증하고 있는 추세이다. 토지 뿐만 아니라 오피스빌딩 투자 역시 약 5.6조원에 달하고, 2003년 기준으로 국내 대형오피스빌딩의 17%를 외국자본이 소유하고 있다.
외국인의 국내 부동산 투자가 세인의 관심을 끈 것은 론스타 때문이었다. 론스타는 탈세를 위해 양도차익 비과세를 적용받고 있는 벨기에의 유령회사를 통해 강남의 스타타워빌딩을 매입, 부동산매각이 아닌 주식매각 형태로 이를 처리해서 합법적으로 2,600억원의 양도세를 내지 않았던 것이다.
한미FTA 투자분과 협상에서 한미간 첨예한 쟁점이 '투자자-정부 소송제'와 '간접수용에 대한 부속서' 문제이다. 전자는 국내 법원의 재판관할권이 세계은행 산하 국제투자분쟁조정센터로 넘어간다는 점에서, 후자는 간접수용 개념자체가 확립된 것이 아니라는 점에서 국내에서 심각한 우려가 제기되었다.
그 결과 정부는 '수용'에 대한 투자자-정부 소송제를 국내절차로 대신하고, 간접수용 부속서는 받아들이지 않는 협상안을 만든 바 있다. 하지만 미국의 완강한 반대에 부딪혀 미국측 안을 대부분 수용하는 방향으로 가고 있다.
그런데 우리측은 미국의 간접수용 부속서를 받아 들이는 대신, 이 예외조항에 '토지관리ㆍ이용'과 일반과세, 반독점 등을 추가해 달라고 요구하다, 다시금 후퇴해 '부동산 가격 안정화'와 과세를 넣어줄 것을 요구하고 있다.
문제가 되는 간접수용 부속서(부속서B)는 이렇게 되어 있다. '공중보건, 안전 그리고 환경 등과 같은 정당한 공공복지의 목적으로 계획되고 적용된 체약국 일방의 비차별적 규제조치는 간접수용을 구성하지 아니한다.'
쉽게 말해 후퇴와 양보의 미덕만을 보여온 우리측이 마지막으로 간청하는 것이 바로 이 예외의 3가지 예시사례 곧 '공중보건, 안전, 환경'에다 부동산과 과세를 추가해 달라는 것이다.
현재의 조건에서 보자면 미국이 우리측 요구를 수용할 가능성은 결코 높지 않다. 왜냐 하면 우선 이 부속서와 나아가 한미FTA 투자챕터 전부는 2003년 미 의회가 비준한 양자간 투자협정 표준안 즉 BIT 2004와 동일하고, 3대 예시 사례 역시 공화, 민주 양당간의 치열한 논란 끝에 나온 타협의 산물이기 때문이다. 그렇다면 우리측 요구가 수용되지 않을 경우 어떤 일이 발생할 것인가.
● 제 발등 안 찍도록 치밀한 협상을
현재 우리는 부동산가격 안정을 위한 가장 강력한 국가규제정책이라 할 '투기지역'에 대한 주택 및 토지 거래 신고제와 허가제 등을 시행중이다. 공익적 목적을 위해 재산권 행사를 제한하고 있는 셈이다.
그런데 문제는 한미FTA 발효 이후 거래신고 및 허가 대상이 되는 미국인 소유 부동산이다. 위 부속서 4조a항에 따르면 간접수용이란 예컨대 국가로의 명의이전이나 점유가 아니더라도 '직접수용에 준하는 효과를 가진 조치'를 의미한다.
그래서 이것이 간접수용에 해당되는지를 판정하기 위해, '정부조치의 경제적 영향''정부조치가 명백하고 합당한 투자 기대에 개입한 범위' '정부조치의 성격' 등을 심의하도록 한다. 물론 이 '심의'는 국내법원이 아닌 세계은행에서 한다.
나아가 수많은 현행 (재)건축관련 부담금, 분담금 등도 이에 해당될 수 있다. 만에 하나 이것이 간접수용에 해당될 경우, 국민세금으로 거액의 배상금을 지불하는 것은 물론이고 정부의 각종 부동산 정책은 치명타를 입을 수 있다.
대통령의 말처럼 한미FTA는 "먹고 사는 문제"와 직결되어 있다. 하지만 그 내용을 제대로 분별하지 않고 받아들일 경우 제 발등만 찍는 꼴이다. 부동산 정책 역시 예외가 아니다.
이해영ㆍ한신대 국제관계학부 교수
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