올해에도 변함없이 정부는 부동산대책을 발표하였다. 11일 발표된 '부동산시장 안정을 위한 제도개편방안'이 그것이다. 그동안 논란이 되어 왔던 분양가 인하방안을 확정하고 주택담보대출규제를 더욱 강화하였다.
이번 대책은 다음과 같은 정책적 의미를 내포하고 있다. 우선 정부의 강력한 정책의지를 엿볼 수 있다는 것이다. 과거와 달리 부동산시장이 소강상태를 보이고 시점에서 정책이 발표되었다.
이전의 많은 대책이 가격불안이 발생한 이후 발표되어 정책효과를 반감시켰으나, 이번에는 봄 이사철을 앞두고 선제적으로 발표하였다. 그만큼 정책효과도 클 것으로 기대된다.
아울러 지난해 발표된 11ㆍ15대책을 보완하는 성격을 가지고 있다. 그동안 시민단체와 건설업체간의 찬ㆍ반 논란 속에서 검토됐던 분양가 인하방안을 확정하였다.
분양가상한제와 원가공개를 민간부문까지 확대하고, 관련 주택공급제도를 재정비하였다. 아울러 지난해 말 한국은행의 지급준비율 인상에 이어 주택담보대출 규제를 한층 강화함으로써 과잉유동성 문제에 대응코자 하였다.
끝으로 실수요자들의 내집 마련 기회를 한층 더 강화한 것이다. 대표적으로 무주택자를 우대하는 청약가점제를 조기에 시행키로 하였다. 전매제한기간 강화도 투기 가수요를 차단하여 실수요자의 당첨기회를 높이기 위한 조치로 이해된다.
그러나 여전히 논란거리는 남아있다. 민간부문에 대한 분양원가공개방침이 그것이다. 시장 투명성을 제고하고 분양가 인하를 도모한다는 긍정적 효과에도 불구하고 시장에 역행하고 주택공급을 위축시킬 것이라는 우려가 제기되고 있다. 분양가 규제가 본격화되면 여타 조건이 동일할 경우 주택공급은 위축될 수밖에 없을 것이다.
그러나 과거 분양가규제가 이루어졌던 1990년대에도 연간 60~70만호의 주택공급이 이루어졌던 경험에 비추어 볼 때 크게 우려할 수준은 아니라 판단된다. 분양가 상한제 하에서도 적정이윤이 보장되고 있기 때문이다.
택지 확보가 용이하고 분양가능성만 보장된다면 주택공급을 지속될 것이다. 다행히도 분양가규제로 청약수요는 더 늘어날 것으로 보인다. 시세보다 매우 저렴한 주택을 거부할 수요자는 없기 때문이다.
문제는 저렴한 택지의 원활한 확보에 있다. 따라서 공공택지 개발을 확대하고 토지이용규제를 합리화하여 이러한 문제를 해결해야 한다. 분양원가의 60%가 넘는 택지비 비중도 낮추도록 해야 할 것이다.
주택담보대출을 1인 1건으로 제한한 것도 저소득층의 대출기회를 차단하고 금융기관의 자율성을 침해한다는 측면에서 논란이 되고 있다. 그러나 총부채상환비율(DTI) 규제가 정착되지 않은 현 상황에서 금융건전성을 강화하기 위한 과도기적인 대책으로 이해될 필요가 있다.
상환능력을 고려하지 않는 무리한 대출은 개인은 물론 금융기관에도 바람직하지 않기 때문이다. 자칫 담보가치인 부동산가격이 하락할 경우 개인파산은 물론 금융부실이 심화될 것이다.
그러한 의미에서 주택담보대출은 개인의 소득과 금리 수준 등을 고려한 DTI규제방식으로 전환되어야 한다. 미국 캐나다 호주 등 많은 선진국에서는 이미 보편화한 대출제도이다.
DTI 등 상환능력을 고려한 대출심사제도를 정착되면 현재와 같은 직접적인 대출규제도 조정될 수 있을 것이다. 아울러 금리인상 등 보다 근본적인 금융대책도 강구되어야 한다. 저금리와 과잉유동성 문제를 해결하지 않고서는 시장안정을 기대하기 어렵기 때문이다.
김용순 주택도시연구원 연구위원
기사 URL이 복사되었습니다.
댓글0