현재 공공택지에 한해 실시중인 분양가 상한제가 민간 아파트까지 확대 적용될 경우 건설사들이 건축비를 과다 계산해 폭리를 취할 수 있었던 고리가 끊겨 단기적으론 분양가 인하 효과가 기대된다.
분양가 상한제는 토지비와 표준건축비에 따라 분양가를 규제하는 원가연동제와 같은 개념이다. 건설교통부에 따르면 서울 서초구의 한 재건축 단지 33평형은 평당 1,850만원인 분양가가 분양가 상한제 적용시 평당 1,390만원으로 24.9% 낮아지는 것으로 분석됐다. 실제 분양가 상한제가 적용된 판교신도시 중대형 평형도 주변 시세의 70% 수준(채권입찰액 제외시)에서 분양가가 산정됐다.
그러나 분양가 상한제는 분양가 인하라는 긍정적 효과 못지않게 주택 품질 저하와 신규 공급 감소 부작용도 우려돼 실효성 논란이 제기될 수밖에 없다.
수도권이 택지확보에 어려움을 겪고 있는 상황에서 그나마 주택공급 역할을 해온 재건축ㆍ재개발도 어려워질 것으로 예상된다. 조합의 경우 통상 일반 분양가 인상을 통해 조합 부담을 줄여 왔다. 분양가 상한제가 시행되면 분양가를 터무니없이 올릴 수 없어 상대적으로 조합원들의 추가 부담이 커지기 때문이다. 재건축에 비해 일반 분양분이 상대적으로 많은 재개발 사업은 더 큰 타격을 받을 것으로 보인다.
분양가가 싸질 경우 청약과열도 우려된다. 당정은 청약자의 과다 이익 환수를 위한 조치로 전매 제한과 채권입찰제 시행을 마련했다.
이에 따라 분양가 상한제가 적용되는 민간 아파트도 공공택지와 마찬가지로 계약일을 기준으로 전용 25.7평 이하는 7년, 전용 25.7평 초과는 5년간 전매를 할 수 없게 된다. 공공택지도 중소형은 10년 그대로지만 중대형은 종전 5년에서 7년으로 늘어난다.
그러나 민간 택지 아파트의 거래까지 제약을 가할 경우 지나친 사유재산 침해가 아니냐는 논란이 불거질 것으로 보인다.
또 지나친 시세차익을 거둬 들이기 위한 방안으로 판교 중대형 공급 당시 부활됐던 채권입찰제가 수정돼 채권매입액 상한액이 주변 시세의 90%에서 80%로 낮아진다. 이는 채권입찰제 실시로 실제 분양가가 주변 시세에 육박, 인근 지역 집값을 자극했다는 비판에 따른 것이다.
전태훤 기자 besame@hk.co.kr
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