집 싸게 사지만 시세차익 기대 못해

‘반값 아파트’가 내년부터 시범 도입됨에 따라 주택시장에 상당한 변화가 예상된다.

정부와 여당은 22일 그 동안 열린우리당 이계안 의원이 제안한 환매조건부 분양에 대해서는 긍정적으로 검토하고 한나라당 홍준표 의원의 토지임대부 분양에 대해서는 재정부담 등의 이유로 회의적인 입장을 보여왔다. 당정은 이날 한나라당의 반발을 우려, 환매조건부 분양과 토지임대부 분양 방안을 모두 시범사업에 포함시켰지만, ‘반값 아파트’ 방안으로 환매조건부 분양제를 사실상 확정지은 것으로 알려지고 있다.

환매조건부 분양이나 토지 임대부 분양은 모두 분양가를 낮추는 긍정적인 효과가 기대된다.그러나 두 방안 모두 재원조달, 부지확보 등의 측면에서 여러 가지 문제점을 안고 있는 데다 여야간 입장차가 존재해 법제화 과정에서도 적지않은 진통이 예상된다.

두 제도의 시범 시행으로 청약자들은 지금보다 최고 40~50% 싼 값에 새 아파트를 분양 받을 수 있는 길이 열렸다. 하지만 이들 집을 되팔 경우에는 사실상 시세차익을 볼 수 없다는 점에서 반값에 입주하지만, 시세차익은 포기해야 하는 가능성을 배제할 수 없다.

먼저 환매조건부 분양의 경우 정부와 공공기관이 택지를 소유할 필요가 없어 재정부담이 덜한 장점이 있다. 특히 시세차익이 전액 환수되는 만큼 정부나 공공기관이 싼 가격에 아파트를 공급할 수 있다. 그러나 이 제도도 재정 부담 없이는 지금보다 획기적으로 분양가를 낮추기 어려울 전망이다. 이미 공공택지에서는 분양가 상한제가 적용되고 있기 때문이다. 분양가 상한제가 적용되는 곳에서는 택지원가에 따라 아파트값이 정해져 분양가 상승을 억제하는 효과가 있다.

수요가 뒷받침될 지 여부도 불투명하다. 입주자가 정부나 공공기관에 되팔 경우 시중 금리 수준의 차익만 누리게 된다. 이는 주택을 재산 증식의 가장 중요한 수단으로 여기는 국민 정서에 부합하지 않는다. 따라서 청약자들이 환매조건부 분양에 별다른 관심을 갖지 않게 될 가능성이 높다.

토지임대부 분양도 땅을 제외한 건물에 대한 소유권만 인정받기 때문에 시간이 갈수록 건물가격이 떨어질 수밖에 없다. 이런 점에서 토지임대부 아파트를 구입하려는 수요자는 많지 않을 것이란 게 전문가들의 분석이다. 예컨대 오래된 재건축 아파트가 급등하는 것은 땅 지분에 대한 가격이 오른 데 따른 것이지, 노후한 건물 가격을 반영한 것은 아니라는 것이다.

하지만 반값 아파트 공급에 대한 수요가 많아 전면 실시된다면, 주택을 재테크의 핵심수단으로 간주하는 국민들의 인식이 바뀔 것으로 예상된다. 이 경우 선진국처럼 주택을 주거의 개념으로 인식하게 되는 경향이 확산될 수 있다.

그러나 주택을 순수 주거 개념으로 받아들이도록 인식이 바뀌려면 반값 아파트 공급이 확대돼야 한다. 건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “시범 사업지 몇 곳 정도 공급해서는 실효성을 거두기 어렵다”며 “주변 주택시장에 영향을 미치기 위해서는 서울은 물론 수도권 전역에서 지속 가능한 공급이 이뤄져야 한다”고 지적했다.

당정은 또 내년 9월부터 분양가 상한제를 민간택지에도 확대 적용한다는 데 뜻을 같이 했다. 하지만 업계가 반시장적 조치라며 크게 반발하고 있는데다, 공급위축 등 부작용 논란이 제기되고 있어 실효성은 불투명하다.

한편 건설교통부 자문기구인 분양가제도개선위원회도 이날 분양가 상한제를 민간택지에 전면 시행하기 보다 집값 불안 지역에 한정해 실시하는 게 바람직하다고 주장했다.

전태훤 기자 besame@hk.co.kr

송파·파주 신도시가 유력

당정이 내년에 시범 실시키로 한 토지임대부 주택과 환매조건부 주택공급의 우선 사업지로 어느 지역이 선정될 지에 관심이 쏠리고 있다.

당정은 이날 구체적인 시범사업 지역이나 규모에 대해 언급하지 않았다. 하지만 업계는 시범 지역으로 서울 송파 신도시와 파주 신도시가 유력한 것으로 내다보고 있다.

송파 신도시는 이해찬 전 총리가 토지임대부 분양이 가능한 곳으로 지목했던 지역인데다, 국ㆍ공유지 비율이 지구 내 면적의 80%에 달해 상대적으로 재정부담이 적다는 점이 최대 장점이다. 송파신도시는 서울과 근접해 있을 뿐 아니라 강남권 주택 수요를 흡수할 수 있을 것으로 기대를 모으는 곳이어서 시범사업의 상징성도 크다는 게 업계 분석이다.

아울러 내년 하반기 본격 분양에 들어가는 파주 운정신도시의 전용 25.7평 이하 아파트도 ‘반값 아파트’의 유력 시범 사업지로 거론되고 있다. 광교 신도시와 김포 신도시, 양주 옥정지구 등도 시범 사업지로 꼽힐 가능성이 높다. 이들 지역은 아직 실시계획승인이 나지 않아 사업 일정에 차질을 주지 않으면서 주택공급 방식을 바꾸기가 쉽기 때문이다.

시범 사업이 성공적이라고 판단돼 ‘반값 아파트’ 분양이 본격화할 경우 수도권 일대에서 공급이 가능한 곳은 1,500만평 이상이 될 것으로 보인다. 이는 판교 신도시(약 280만평)의 5배가 넘는 규모다. 건설교통부는 공공기관 지방 이전으로 서울 12만평, 인천 10만평, 경기 210여만평 등의 토지를 확보할 수 있을 것으로 보고 있다. 미군기지 이전 부지(1,100여만평)까지 합하면 1,500만평을 확보할 수 있다는 계산이다.

전태훤기자 besame@hk.co.kr