정부와 여야가 내년 대통령 선거를 앞두고 경쟁적으로 내놓고 있는 ‘반값아파트’ 공급방안은 서로 어떻게 다르며, 실현 가능성은 얼마나 있는가?.
당정과 한나라당이 편을 갈라서 분양가의 획기적 인하를 통한 반값 아파트 공급 등 선심성 대책을 쏟아내고 있지만, 정작 국민들은 ‘정책구호만 그럴 듯 하지 헷갈린다’, ‘자칫 본질을 호도할 수 있다’는 반응을 보이고 있다.
14년전 고 정주영 현대그룹 명예회장이 대선 공약으로 처음 내세운 ‘반값 아파트’가 집값 문제를 한칼에 해결할 수 있는 만병통치약인 것처럼 부각되면서 정치권의 최대 쟁점으로 떠오르고 있다.
하지만 당정과 야당이 제기하고 있는 방안 중 어떤 것도 ‘정말 반값인가’에 대한 질문에 명쾌한 답을 주지 못해 ‘무늬만 반값 방안’이라는 지적도 제기되고 있다.
한국건설산업연구원 이상호 건설정책연구실장은 “반값 아파트 공급방안이 서민들의 내집마련을 촉진할 수 있다면 여야가 정파를 초월해서 이 문제에 대해 고민해봐야 한다”면서 “하지만 정치권이 표를 얻기에 급급해 현실성이 없는 공약을 내세우는 것은 아닌지 깊이 성찰할 필요가 있다”고 강조했다.
당정과 야당이 내놓은 부동산정책의 주도권을 잡기위해 내놓은 토지임대부 분양, 환매조건부 분양, 국가시행분양제, 분양가상한제, 공공택지의 전면 공영개발의 장단점을 비교 분석해본다.
토지임대부 분양
분양가 50%↓… 국가 부담 커
토지는 임대하고 건물만 분양하는 방식이다. 분양가에 땅값이 포함돼 있지 않기 때문에 건물값만 내고 주변 시세의 50% 수준의 값으로 분양받을 수 있다. 하지만 어디까지나 건물에 대한 소유권만 행사할 수 있기 때문에 일반 분양아파트와는 질적으로 다르다.
이 제도는 환매조건부 방식이나 분양가 상한제에 비해 분양가 인하 효과가 가장 클 것으로 보인다. 그러나 토지임대부 주택은 공공기관이 먼저 토지를 사들인 뒤 건설업체에 빌려주는 형식이어서 국가가 막대한 토지매입 비용을 재정에서 부담해야 하는 문제가 있다.
환매조건부 분양
시세차익 환수가 장점… 집값 하락땐 보상해 줘야
계약자에게 아파트를 분양하되, 주택공사 등 공공기관이 물가상승률이나 시중금리를 감안해 다시 사들이는 방식이다. 과도한 시세차익을 거둬들일 수 있는 것이 가장 큰 장점이다.
토지임대부 분양 못지않게 분양가 인하(40%) 효과도 기대된다. 토지임대부 방식이 토지 매입에 막대한 재정이 투입돼야 하는 것에 비하면 이 방식은 재정 부담이 덜하기 때문에 정부가 쉽게 도입할 수 있다. 정부가 한나라당이 당론으로 내세운 토지임대부 분양 방식보다 열린우리당이 제안한 환매조건부 안에 더 무게를 두는 것도 이 같은 연유에서다.
토지임대부 분양이나 환매조건부 분양 모두 무늬만 분양주택이지 실제로는 장기공공임대주택과 크게 다를 바 없다.
국가시행 분양제
분양가 30~40%↓… 기반시설에 세금 투입돼야
박근혜 한나라당 전 대표가 최근 제안한 방식이다. 박 전대표는 재개발ㆍ재건축의 용적률을 완화해 주택 공급을 늘리는 것과 함께 공공택지 내 전용 25.7평 이하 서민용 주택의 경우 국가가 직접 시행을 하고 민간 건설사에 시공을 맡기는 새로운 방식의 주택공급 방안을 내놓았다.
박 전 대표는 주택공사나 토지공사 등 시행사가 챙기는 이윤을 없애 토지비 거품을 빼면 분양가를 30~40% 정도 낮출 수 있을 것이라고 내다봤다. 시세차익을 차단하기위해 무주택자를 대상으로 1가구 당 한번씩만 기회를 주고 10년간 전매를 금지한다는 방안도 담았다.
그러나 이 방안은 국가가 직접 시행을 맡는 제도인 만큼 기반시설 설치등에 재정이 투입돼야 한다. 여기에 쓰이는 재원이 국민의 세금인 만큼 국민적 합의가 없을 경우 시행하는데 어려움이 예상된다.
분양가 상한제
건축비 거품 빠지지만 주택품질 저하 등 우려
현재는 공공택지에 한해서만 분양가 상한제가 시행중이다. 당정은 분양가 상한제를 민간아파트까지 확대한다는 방침이어서 논란이 일고 있다. 이 방안 도입시 건설사들이 건축비를 과다 계상해 폭리를 취할 수 있었던 고리가 끊기게 돼 분양가를 낮출 수 있게 된다. 분양가 상한제가 적용된 판교 신도시의 경우 채권입찰을 제외한 순수 분양가가 주변 시세의 70% 선에서 책정된 것을 감안하면 20~30% 정도 인하 효과가 기대된다.
그러나 이 대책은 주택품질 저하와 신규 공급 감소 부작용이 우려돼 실효성 논란이 제기되고 있다.
건축비 인하 효과가 크지 않을 것이란 분석도 나오고 있다. 한 부동산 시행사가 서울 광진구의 한 아파트 사업부지에 분양가 상한제를 적용한 시뮬레이션 결과, 분양가가 3~5% 인하되는데 그치는 것으로 나타났다. 분양가의 대부분은 비싼 땅값이 차지하고 있는데다 표준건축비만으로는 인하 범위가 적을 수밖에 없기 때문이다.
공공택지 공영개발
민간 건설업체 배제… 주공·토공 재정 악화 초래
열린우리당 부동산특위가 제안한 공공택지 전면 공영개발안은 신도시 등 공공택지 개발사업의 경우 공공이 100% 개발을 맡아 추진하는 것을 골자로 하고 있다. 토지 유통단계를 줄여 민간 건설사에 돌아갈 이윤만큼 분양가를 낮출 수 있다는 계산이 깔린 제도다. 우리당은 이 제도가 도입되면 30~40%의 분양가 인하 효과를 거둘 것으로 보고 있다. 하지만 이 제도 역시 토지 확보를 위해 막대한 재원을 투입해야 하며, 주공과 토공의 부실을 초래할 수 있다.
전태훤 기자 besame@hk.co.kr
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