국내 부동산가격은 8ㆍ31, 10ㆍ29, 3ㆍ30 대책 등 정부의 강력한 안정대책에도 불구하고 소위 '버블 세븐'을 중심으로 한 상승세가 좀처럼 멈추지 않고 있다. 이에 정부는 지난달 15일 공급확대 위주의 11ㆍ15 대책을 내놓았고, 한국은행도 지준율 인상이라는 긴축정책을 들고 나왔다.
그럼에도 불구하고 11월 부동산가격 증가율은 사상 최고치를 기록하고 있다. 앞으로도 수도권 지역의 국지적인 수급 불안과 2007년 대선을 앞둔 규제 완화 기대 등으로 안정을 낙관할 수 없는 상황이다.
국내 부동산가격은 저금리와 과잉유동성, 분양가 상승 등으로 2002년부터 본격적으로 상승하기 시작했다. 처음 서울 강남지역의 재건축아파트, 주상복합건물 등을 중심으로 상승했지만 시간이 흐르면서 지역이나 대상 범위가 확대되고 있다.
2002년부터 금년 11월까지 서울 강남지역 11개 구의 아파트 가격은 무려 115.6%나 상승하였다. 경기가 좋지 않아 중산층의 실질소득 수준이 떨어지고 있음에도 불구하고 이렇게 부동산가격이 오르는 것은 경제 요인으로는 설명하기 어렵다.
주지하다시피 도쿄 도심부에서 시작된 일본의 부동산가격 상승은 1980년대 후반 도쿄 전역, 대도시, 지방 등으로 시차를 두고 급등세가 이어졌다. '지가는 절대 하락하지 않는다'는 토지 신화를 바탕으로 이 기간 일본의 6대 도시 평균지가는 3배 이상 급등하였다.
그러나 1990년 말 일본 정부의 전방위 부동산 안정대책 이후 투기 목적으로 구입한 부동산이 시장에 매물로 쏟아지면서 부동산가격은 결국 하락세로 반전했다. 이후 절대적인 초과수요 현상을 보였던 토지 시장이 초과공급 상태로 돌변한 후 지가가 급락하면서 일본은 소위 '잃어버린 14년'이라는 장기 복합불황의 고통을 겪었다.
부동산 버블이 영원히 지속되는 못한다는 것을 뚜렷이 보여준 일본의 사례에서 알 수 있듯 우리나라도 어떤 계기에 의한 버블 붕괴 가능성을 전혀 배제할 수 없다. 특히 11ㆍ15 공급 대책이 효과를 보이는 2008년 이후부터 본격적인 조정 국면에 진입할 가능성이 높다.
비록 일본보다 아직 버블의 규모와 정도가 낮으나 붕괴될 경우 이미 취약해진 가계에 커다란 충격을 줄 가능성이 높다. 실물자산의 비중이 유난히 높고, 금융부채 비율이 지속적으로 높아지고 있다.
이런 상태에서 부동산가격이 급락할 경우 부채 해결에 급급한 가계들은 소비를 위축시키고, 서둘러 금융자산을 매각하는 과정에서 경기침체가 장기화할 수 있다. 이 중 유난히 부채비율이 높은 사람들은 꼼짝없이 개인파산 위험에 직면할 수 있다.
버블이 붕괴될 경우의 폐해를 최소화하기 위해서는 먼저 부동산 버블의 확장을 막아야 한다. 다가오는 대선에서 무리한 지역개발 공약을 자제하여 주택의 원가가 되는 지가 급등을 억제하여야 한다.
둘째, 버블이 붕괴될 경우 예기되는 경제활력 상실을 최소화하기 위하여 '자본시장통합법'을 계획대로 추진하여 시중 부동자금을 자본시장으로 유도하고, 사회간접자본(SOC)사업 확대를 위한 재정 마련도 염두에 둬야 할 것이다.
셋째, 중산층 이하 계층의 개인파산 신청이 급증할 것에 대비하되, 이들의 도덕적 해이는 최소화하면서 사회안전망을 구축하는 작업이 시급하다.
박덕배 / 현대경제연구원 연구위원 ㆍ성균관대 겸임교수
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