1년이상 가족모두 해외이주 땐6억원까지 양도세 비과세 혜택
Q> 청약통장으로 새 아파트에 입주한지 5개월 만에 남편의 해외근무 발령으로 장기간 출국하게 되었습니다. 처분하려니 1년 미만 단기양도에 해당하여 양도소득세가 중과세 된다는데 어떻게 해야 할지 모르겠습니다.
A> 질문하신 분의 우려처럼 1주택자라 하더라도 집을 산 지 1년 미만에 다시 처분할 경우 50%, 2년 미만의 경우 40%의 양도세를 물어야 합니다. 양도세 비과세 혜택을 받기 위해서는 1세대 1주택자로서 주택을 3년 이상 보유해야 하며 서울, 과천, 5대 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동)에서는 2년 이상 거주요건을 동시에 충족해야 하는 것입니다.
하지만, 보유기간이 3년이 넘지 않아도 양도세 비과세가 가능할 수 있습니다. 세법에서는 특별한 경우에 해당할 때 적용하는 양도세 비과세특례규정이 있어 이를 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있습니다. 질문자의 경우처럼 1세대 1주택자로 해외 근무에 나갈 경우에는 주택 처분시 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
현행 세법에서는 1년 이상 해외근무와 취학, 해외이주법에 의한 해외 이주일 경우 출국일 현재 1세대 1주택자로 세대원 전원이 출국할 경우에는 출국한 날로부터 2년 이내 처분하는 주택에 대해서는 보유기간이나 주거여부와 상관없이 6억원까지 비과세합니다.
물론 해외이주로 출국하기 전에 일시적인 2주택자의 지위에 있게 된 경우에도 기존 주택이 양도세 비과세요건을 충족하면 출국 전 기존주택을 처분하고 출국 후 2년 내 대체 취득주택을 처분하면 두 주택 모두 다 양도세 비과세 특례규정을 적용 받을 수 있습니다. 단 해외이주 사실을 미리 알았거나 해외이주신고 후 취득한 대체주택의 경우에는 인정되지 않습니다.
이와 함께 해외 이주가 아니라 취학, 근무상 형편, 질병요양, 기타 부득이한 사유로 다른 시ㆍ도로 이전할 경우에도 1년 이상 거주요건을 충족하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이점을 활용하면 근무지 이전이 많은 직장인의 경우에는 오히려 단점을 장점으로 만들어 부동산재테크에 활용할 수 있습니다. 단, 사업상 형편에 의한 주거 이전은 인정되지 않으며 취학의 경우에도 유치원, 초등학교, 중학교 취학에 따른 주거이전은 인정되지 않습니다.
이와 함께 해외 이주시 분양권 전매도 가능합니다. 투기과열지구에서는 분양권 전매가 불가능하나 상속, 해외이주, 결혼, 근무, 질병 등의 특별한 사유가 발생시 전매가 가능합니다. 그러나 분양권 전매에 따른 비과세특례가 없기 때문에 전매시 양도소득세를 납부해야 한다는 점을 유의해야 합니다. 따라서 분양권 전매보다는 해외체재 기간을 감안해 등기 후 주택으로 매각하는 것과 실익을 비교하여 처분 여부를 결정하는 것이 좋습니다.
부동산을 처분하여 해외에서 주거할 주택을 구입하거나 다른 투자처가 있다면 처분하는 것이 좋지만, 다른 투자대안이 없거나 재개발, 재건축 등 주변에 여러 개발호재가 있는 경우에는 처분보다는 주택을 계속 보유한 채 해외 근무에 나가는 것이 좋습니다. 아직까지 부동산은 수익률 면에서 금융상품보다 높은 시세차익을 남겨주고 있기 때문에 처분결정은 주변 여건을 분석하여 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.
정리=송용창기자 hermeet@hk.co.kr도움말= 우리은행 김승섭 부동산컨설턴트 과장 kssline@worribank.com
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