11·15 대책 이후/ 내집 마련 전략 어떻게

신도시 공급 물량 확대와 분양가 인하를 골자로 한 ‘11ㆍ15’ 부동산안정대책이 발표됨에 따라 주택 수요자들의 청약 및 내집 마련 전략도 다시 짜야 할 필요성이 높아졌다.

신도시 물량이 본격적으로 쏟아지는 2008년부터는 현행 추첨식 주택 청약제도가 부양가족,무주택 기간을 감안한 청약가점제로 바뀌게 돼 이에 맞춘 꼼꼼한 청약 전략을 수립해야 한다.

11ㆍ15대책은 청약시장에도 적잖은 변화를 가져오는 만큼 수요자들은 자신에 맞는 청약 전략을 어떻게 짤지 미리 살펴봐야 한다.

우선 전용면적 25.7평 이하 중소형 아파트에 청약할 수 있는 청약부금과 청약예금(서울 기준 300만원) 가입자는 주택 보유 여부와 나이, 부양가족을 따져봐야 한다.

무주택 기간이 길고 부양가족이 많다면 서둘러 청약하기 보다 여유를 갖고 신도시 등 원하는 지역에서 분양가가 싼 물량이 나올 때까지 기다리는 것이 유리하다. 이번 대책에 따라 신도시와 공공택지에서 공급되는 중소형 아파트 분양가가 지금보다 25% 가량 낮아질 것으로 전망되기 때문이다.

특히 김포 신도시(2008년 6월), 광교 신도시(2008년 9월), 송파 신도시(2009년 9월) 등 인기 신도시들의 경우 분양가가 25% 낮아진 채로 분양될 전망이다. 무주택자들은 이들 지역에서 싸게 분양되는 물량이 쏟아질 때까지 느긋한 마음을 갖고 기다리는 것이 낫다고 전문가들은 조언하고 있다.

반면 20~30대 신혼부부나 사회 초년생은 청약가점제가 시행되는 2008년 하반기부터는 당첨 기회가 줄어드는 만큼 가점제 시행 이전에 서둘러 청약을 하는 것이 좋다.

부양가족이 적은 세대주도 청약제도 개편이 이뤄지는 2008년 하반기 이전에 분양하는 인기 지역 청약에 적극 나서야 한다.

성남 도촌지구나 용인 흥덕지구, 의왕 청계지구 등 연내 선보이는 알짜 공공택지 물량을 노리거나 가점을 더 높여 2008년부터 나오는 신도시에 신청할 것도 검토할 만하다.

청약통장이 없다면 당첨 확률이 낮은 청약예ㆍ부금에 가입하기보다 서둘러 청약저축에 가입해 내 집을 마련한다는 계획을 세우는 게 바람직하다.

전용 25.7평 이하 중소형에 청약할 수 있는 청약예금 가입자라면 전용 25.7평 초과 중대형에 청약할 수 있는 청약예금으로 전환하는 것도 고려해볼 수 있다. 다만 큰 평형을 청약하기위해 증액할 경우 1년이 지나야 1순위 자격이 주어지므로 늦어도 2007년 상반기중에는 실행에 옮겨야 청약제도가 개편되는 2008년 하반기 전에 통장을 사용할 수 있다.

1주택자나 청약예금 가입자는 인기도가 떨어지는 중소형보다 중대형 평형을 노리는 것이 낫다. 중대형은 공공택지라도 중소형 청약과 달리 청약가점제가 적용되지 않기 때문에, 가점제 시행으로 상대적으로 불이익이 예상되는 유주택자들이 적극 노려볼 만하다.

또 정부가 서울 송파 등 향후 신도시의 중대형 공급물량을 대폭 확대할 계획이어서 청약 기회도 늘어난다. 다만 중대형은 채권입찰제가 도입돼 초기에 목돈이 많이 드는 만큼 자금마련 계획을 잘 짜두는 것이 중요하다.

청약부금이나 청약예금 300만원(서울기준) 가입자 중 송파나 광교 신도시 같은 알짜 신도시에 입주하려면 지금이라도 예치금을 높여 놓는 게 좋다. 지금 예치금을 높여 놓아야 1년이 지난 뒤 1순위 자격이 주어지 때문에 인기 신도시 분양이 시작되는 2008년 이후 청약에 지장을 받지 않는다.

전용 25.7평 초과 중대형 아파트에 신청할 수 있는 청약예금(서울 기준 600만원 이상) 가입자들의 경우 인기 지역 청약을 위해서는 다소 서두를 필요가 있다. 청약가점제가 적용되지는 않지만, 공공택지 내 채권입찰제 대상 아파트는 채권액이 같을 경우 가점제로 당첨자를 가리는 방안이 검토되고 있기 때문이다.

전태훤 기자 besame@hk.co.kr