11ㆍ15 부동산대책에 따라 주택담보인정비율(LTV)의 예외 적용 대상을 폐지하고, 비은행 금융기관의 LTV도 강화하는 한편 총부채상환비율(DTI) 규제가 수도권 대부분 지역으로 확대됨에 따라 투기지역 내 고가 아파트나 수도권 비투기 지역으로 집을 넓히려는 수요자들, 소득증명이 어려운 자영업자들의 대출이 제한 받게 됐다. 주요 내용을 문답풀이로 알아본다.
-소득증빙이 필요한 DTI 규제의 대상이 늘어나나.
“그렇다. 수도권 투기과열지구 6억원 초과 신규구입 아파트로 대상이 확대됐다. 그러나 5,000만원 이내의 소액대출이나 긴박한 사업자금 마련 등 불가피성이 인정되면 DTI 적용의 예외를 인정 받을 수 있다.”
-비투기지역이나 지방의 투기과열지구, 투기지역 6억원 이하 아파트는 DTI 적용을 받지 않나.
“그렇다. 상대적으로 가격상승폭이 크지 않은 지방의 저가 아파트에 DTI를 적용하면 미분양아파트가 증가할 수 있다는 점이 고려됐다.”
-DTI 적용확대에 따라 향후 수도권 지역 주택담보대출을 받으려면 연소득 규모가 가장 중요한 요건이 될 것으로 보인다. 최대 대출 금액별 연소득 수준이 어떻게 되나.
“DTI는 한마디로 매년 갚아야 할 원금과 이자의 규모가 대출자의 연간소득의 40%를 넘지 못하도록 규제하는 것이다. 따라서 대출희망자의 연소득이 많을수록, 대출상환기간이 길수록, 이자율이 낮을수록 대출가능 금액이 늘어나게 된다. 하지만 구입 아파트의 가격은 DTI에 영향을 미치지 않는다. 다른 대출이 전혀 없는 상태에서 1억원을 대출 받으려면 만기 15년, 연리 5.77%, 원리금 균등분할상환 방식 대출을 받는 경우 연소득이 약 2,500만원 이상이 돼야 한다. 또 2억원을 대출 받으려면 연소득 약 5,000만원, 3억원을 대출 받으려면 연소득 약 7,500만원을 증명할 수 있어야 한다.”
-LTV와 DTI 동시 규제를 받는 경우 어떤 규제가 적용되나, 또 DTI 적용이 확대되는 수도권 투기과열지구의 경우 11ㆍ15대책 이전보다 대출가능규모는 얼마나 줄어들게 되나.
“LTV와 DTI가 동시에 적용되는 경우는 둘 중 대출한도가 적은 것이 적용된다. 새로 DTI 적용이 확대되는 수도권 투기과열지구의 경우 LTV는 종전과 마찬가지로 아파트가격에 상관없이 상환기간 3년 미만은 50%, 3년 초과는 60%가 적용된다. 하지만 DTI 규제적용에 따라 위 문답과 같은 조건으로 8억원 짜리 아파트에 대해 대출을 받는 경우 연소득 5,000만원인 대출희망자의 대출가능 상한액은 2억원으로 줄어들게 된다. 종전 LTV 최고 한도인 4억8,000만원과 비교하면 무려 2억8,000만원이나 대출 가능액이 줄어든다.”
-이번 조치가 판교 당첨자의 중도금 대출에 미치는 영향은 없는가.
“판교신도시 6억원 초과 아파트 당첨자들의 중도금 대출은 만기 3년 이하 중단기 대출로 이미 LTV 40% 적용 대상이다. 또 판교는 투기 지역이므로 이전부터 DTI 40% 규제가 적용되고 있다. 따라서 6억원 초과 아파트 당첨자들은 중도금 대출을 받을 때 추가적인 영향을 받지 않게 된다.
-이미 수도권 투기과열지구 시가 6억원 초과 아파트 매매계약을 했는데, 언제까지 대출을 받으면 이번 조치에 해당되지 않나.
“이번 조치는 20일부터 적용된다. 따라서 금요일인 17일까지 주택담보대출 신청해 금융기관으로부터 승인 또는 전산등록을 받는 경우 추가규제의 적용을 받지 않게 된다. 통상적인 대출은 2~3일 길게는 1주일 정도의 기간이 필요하지만, 금융 기관들이 일단 대출신청 서류를 접수 받고 가승인을 한 후 전산등록을 한다면 이번 조치의 적용을 받지 않게 된다.”
정영오 기자 young5@hk.co.kr
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