[아침을 열며] 신도시 확대로 투기를 잡아?

지난 27일 정부가 검단, 파주 신도시 개발계획을 공식 발표했다. 검단신도시는 340만평으로 5만6,000가구를 짓는다고 한다. 파주 운정지구는 교하지구까지 합할 경우 총 559만평의 분당급 신도시로 바뀐다고 한다. 건교부는 내년에 분당급 신도시 건설을 추가로 발표할 계획이라고 했다. 정부가 주택정책의 중점을 세제와 같은 수요억제정책에서 공급확대정책으로 본격 전환한 것으로 볼 수 있다.

●신도시는 수도권 확대만 초래

그러나 신도시 확대 계획은 여러 문제점을 안고 있다. 첫째, 신도시 확대는 서울과 강남 집값의 안정을 가져올 수 없다. 검단, 파주 신도시 신설, 확장계획 발표에도 불구하고 지난주 인근 지역은 물론 서울 강남, 신도시 등 수도권 전역의 집값이 더 뛰어 올랐다.

서울 도심에서 40㎞나 떨어진 곳에 지어지는 검단신도시는 강남 아파트의 대체수요가 될 수 없다는 것을 말해준다. 서울 거대도시 집적의 확대에 따라 강남의 입지적 가치는 더 높아질 뿐이다. 1990년대 초의 분당, 일산 신도시 개발에도 불구하고 강남 집값은 내리지 않았다.

신도시는 수도권 인구 집적을 가중시킬 뿐이다. 한나라당이 수도권 시민을 의식해 내건 대수도론을 노무현 정권이 앞장서서 실현시켜주고 있는 꼴이다. 수도권 인구를 꾸준히 낮추는 것이 정부의 목표였다. 공공기관 32개를 각 도에 이전하고 충청지역에 행정수도 건설을 강행했다.

그런데 이것을 뒤집는 정책을 추진하고 있는 것이다. 신도시 건설은 출퇴근 교통대란을 초래한다. 검단신도시 뿐만 아니라 경기 서북부에 신도시가 집중 개발되면 이곳 주민의 서울 도심 출·퇴근 시간이 3시간도 넘을 수 있다.

둘째, 검단신도시는 투기를 막고 낮은 분양가로 공급하기 어렵다. 물론 정부는 검단 및 파주 지역은 이미 토지거래허가구역, 투기과열지구, 주택토지투기지역 등 제도적으로 투기를 차단할 수 있는 장치들이 마련돼 있다고 한다. 그러나 양도소득세를 실거래가로 과세토록 해도 투기이득이 크면 투기를 막을 수 없다.

주택거래신고지역으로 지정하겠다고 하지만 이것은 거래 주택의 기준시가가 6억원을 넘을 때만 적용되므로 고가 주택이 적은 이곳에선 효과가 크지 않다. 공공택지여서 25.7평 이하 중소형 아파트는 원가연동제가 적용되고, 중대형은 채권입찰제까지 적용된다고 하지만 이것으로 이곳 분양가를 낮추기엔 역부족이다. 투기 열풍으로 주변 아파트 값이 오르면 소용없기 때문이다.

판교의 경우도 분양가를 인근 아파트 가격의 90%에 맞추다 보니 공급원가를 훨씬 넘어서 분양가를 책정했다. 최근 상승세라면 이 지역 시세는 연내에 평당 1,000만원도 넘길 분위기다. 이런 상황에서 신도시 개발 확대는 투기꾼들에게 더 많은 먹이를 제공할 뿐이다.

수도권 집값을 잡기 위해서는 필요한 곳에 싼 값으로 주택을 공급해야 한다. 특히 공급 확대 이전에 1가구 1주택 원칙을 확립하는 것이 선행되어야 한다. 한 가구가 여러 채의 주택을 소유하는 투기 행태가 심한 서울 강남 등 특정 지역부터 소유권 제한조치를 도입해야 할 것이다. 공공택지에 공급되는 공공주택에는 무주택자만 입주할 수 있게 해야 한다.

●1가구 1주택 원칙, 사회보장 확충 필요

또한 주택 분양원가의 공개와 더불어 분양원가로 공급하되 입주 후 이사할 때 환매토록 하는 등 분양가를 실질적으로 낮출 수 있는 제도가 도입되어야 한다.

또한 지역 균형 발전을 더욱 강하게 밀고 나가야 한다. 지금의 서울 집값 상승은 지역 균형개발을 체감하고 믿지 못하는 분위기의 산물이다. 기업들이 생활비가 비싼 서울보다 지방이 인건비 부담이 적다고 판단해 회사를 지방으로 이전할 수 있도록 유도해야 한다. 지방 국립대학에 대거 재정을 투입하여 교육의 질을 높이는 조치만 취해도 상당한 성과를 거둘 수 있다.

서울로 가는 대학생의 유입을 줄일 수 있고 지방에 우수한 인재가 많이 양성되면 미국의 실리콘밸리처럼 관련 기업의 창업이 촉진될 것이기 때문이다.

부동산가격 급등이 초래하는 폐해는 누구나 말한다. 그러나 거품이 가득 끼어 있는 것을 알면서도 토지ㆍ주택가격은 내리지 않을 것이라는 신화는 뿌리깊다. 언론도 이를 부추긴다.

그 이유가 무엇인가. 정부의 부동산정책에도 문제가 있지만 대부분의 국민들이 노후와 질병, 자식의 실업 등 장래 위험에 대비하여 부동산 보유와 가격 상승에 매달리기 때문이다. 부동산 투기를 잡기 위해서는 사회보장제도의 확충 등 복합 처방이 필요하다.

장상환ㆍ경상대 경제학과 교수