Q : 10억원에 구입해 현재 15억원인 아파트를 자녀에게 물려주고 싶습니다. 하지만 증여세가 4억원대에 이르러 매매를 통해 소유권을 넘겨주고 싶습니다. 세법상 부모와 자녀 사이의 매매도 인정을 받을 수 있는지요?
A : 부모와 자녀의 매매는 원칙적으로 증여로 추정하여 증여세를 부과하나, 매매사실을 객관적으로 입증 한다면 매매로 볼 수 있습니다.
세법에서는 원칙적으로 가족(부부 또는 직계존비속)간에는 매매를 인정하지 않고, 증여로 추정도록 규정하고 있습니다. 가족 사이에 매매로 가장하여 비교적 세금이 가벼운 양도소득세를 부담함으로써 증여세를 피하려는 것을 방지하기 위한 것입니다.
그러나 이 추정규정은 반대의 증거가 입증되지 않는 한 증여로 보겠다는 것이지, 증여가 아니라는 사실만 입증된다면 증여세 적용을 면할 수 있습니다. 즉, 대가 관계가 명확히 규명된다면 양도소득세를 부담하게 되는 것입니다.
시가 15억원 아파트의 경우 증여세를 계산하면 (15억원-직계존비속 공제액 3,000만원)* 40%-1억6,000만원=4억2,800만원이 됩니다. 그러나 매매를 통한 양도소득세로 계산하면, 양도차익(5억원)*36%-누진공제(1,170만원)=1억6,830만원으로 매매를 통해 소유권을 이전하는 것이 훨씬 유리합니다. 증여세는 증여액 전체에 세율이 매겨지는 데 반해, 양도세는 양도차익분에 세율이 부과돼 일반적으로 양도소득세가 세금 부담이 적은 것입니다.
이 같이 증여가 아닌 매매로 인정받기 위한 가장 확실한 방법은 자녀의 소득으로 모은 돈으로 15억원의 대가를 지급하는 것입니다. 자녀의 소득이 입증되고 그 소득으로 모은 자금이 매매대금으로 부모에게 송금한 사실 등이 구체적으로 확인된다면 가족간의 매매라 하더라도 양도로 인정받아 증여세를 면할 수 있습니다.
그런데 자녀가 소득으로 모은 자금이 15억원에 못 미칠 경우는 어떻게 할 수 있을까요? 우선 이 아파트의 채무(대출+전세보증금)가 6억원 정도라면 이 채무를 떠안을 수 있습니다. 양도의 개념을 세법에서는 “재산적 가치가 있는 재산이 매도, 교환, 현물출자 등으로 인하여 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것”으로 정의하고 있습니다. 일반적인 대가지급을 하고 이루어지는 매매 외에도 양도 가액 중 일정액의 채무를 양수인에게 부담 지우는 것도 채무의 소멸이라는 경제적 이익이 양도인에게 발생하였으므로 양도로 보는 것입니다.
또 나머지 9억원 중 자녀 자금이 5억원밖에 없다면 11억원(5억원+아파트 채무 6억원)으로 매매계약을 체결할 수 있습니다. 그러나 이 경우 자녀에게 4억원의 이익을 주었기 때문에 그 차액만큼 증여세를 따로 매기며 양도세도 원래 시가대로 부과됩니다.
그런데 상속세 및 증여세법에서는 특수관계자간 고가나 저가양도에 대한 증여의제 규정이 있어 이에 따른 이익이 3억원(또는 시가의 30% 중 적은 금액)을 초과할 때 그 초과금에 대해 증여세를 부과합니다. 이 경우 4억원에서 3억원 초과금인 1억원에 대해 증여세(1,000만원)를 내는 것이죠. 자녀 이익이 2억원인 경우는 증여세를 내지 않아도 됩니다.
양도세의 경우는 소득세법에 부당행위계산부인 규정이 있어 시가와 대가의 차이를 양도가액에 산입하게 돼 있어 시가인 15억원을 양도가액으로 적용해 원래대로 양도세를 물어야 합니다.
결론적으로 자녀의 자금출처만 명확하다면 가족간 매매는 얼마든지 인정될 수 있으며, 자금출처에는 현금의 지급만을 한정하는 것이 아니라 채무의 승계 등 유상이전으로 볼 수 있는 다른 형태의 대가 지급도 포함될 수 있다는 것입니다. 또 자녀 자금이 부족해 시가 보다 낮게 매매계약을 체결했을 경우 그 차익의 3억원 초과금부터 증여세가 매겨져 3억원까지는 증여세 부담을 덜 수 있습니다.
증여추정규정의 이면에는 가족간에 대가지급이 없었을 것이라는 일반적인 관점에서 과세관청의 입장을 반영하여 그 거래가 증여가 아니라는 1차적 입증책임을 납세자에게 부여한 것입니다. 납세자가 1차적 매매사실에 대해 입증을 했는데 그 매매거래를 부인하고 증여로 과세하려면 과세관청이 증여 사실을 입증해야 합니다.
정리=송용창기자 hermeet@hk.co.kr도움말=우리은행 PB사업단 권오조 세무팀장 ojk@wooribank.com
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