Q. 내년부터 2주택 보유자에 대한 양도소득세가 늘어난다는 보도를 접하고 여러모로 걱정이 많습니다. 저는 현재 거주하고 있는 서울 영등포구 당산동의 32평 아파트에다 고향인 경북 상주에 어머님이 거주하고 계신 단독주택 30평이 제 명의로 되어 있어 1가구 2주택이 되는 셈입니다. 살고 있는 아파트가 좁다는 생각이 들어 새 아파트를 분양 받아 내년 초 서울 잠실에 있는 40평대 아파트에 입주할 계획입니다. 그런데 내년부터는 2주택자에 대해 양도소득세가 50% 중과된다고 하니 주위에서는 미리 팔아야 한다고 하는데 요즘은 매수 문의가 뜸해 제 가격에 팔기도 쉽지 않고 불과 몇 개월동안 전세나 월세로 바꾸기도 사실상 부담스러운 상황입니다. 어떻게 해야 할까요.
A. 양도소득세를 50% 중과하는 2주택 이상 주택 판정기준을 서울 및 수도권(읍ㆍ면 지역 제외)과 광역시(읍ㆍ면 지역 제외)의 경우, 모든 주택을 대상으로 하고 기타 지역의 경우에는 기준시가 3억원 초과 주택만을 대상으로 합니다.
경북 상주시에 어머님이 거주하시는 주택은 기준시가로 3억원이 넘지 않을 것으로 판단되므로 주택수를 판정하는데 포함되지 않아 서울 당산동 아파트를 팔아도 일반 세율로 양도소득세를 납부하시면 됩니다. 따라서 새 아파트 입주시점에서 매각하고 입주한다 해도 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.
만약 2채가 서울 수도권내 있는 경우에는 원칙적으로 2주택에 속하지만 몇 가지 예외 규정이 있습니다.
첫째, 조세특례제한법의 규정에 따라 양도소득세가 감면되는 주택입니다. 특례기간 안에 주택을 취득하여 감면되는 신축주택이나 10년 이상 임대한 5채 이상의 장기임대주택(2003년10월29일 이전 임대 개시분은 5년 이상 임대한 2채 이상 장기임대주택) 등은 양도소득세를 감면하는 조세정책의 목적상 중과세하지 않습니다.
둘째, 주택을 구입한 것이 아니라 부모 등으로부터 상속받은 주택은 투기목적으로 구입한 것이 아니고 본인의 의지에 따라 취득한 것이 아니므로 상속개시일로부터 5년 동안은 중과세를 유예하고 있습니다.
셋째, 일시적으로 2주택을 보유하게 된 경우입니다. 근무 상의 사유로 인하여 다른 시ㆍ군으로 주거를 이전하기 위하여 1주택을 취득함으로써 2주택이 됐다면 1년 이상 거주하고 근무상의 사유가 해소된 날부터 3년이 경과되기 전에 양도하는 경우, 노부모(남자는 60세, 여자는 55세 이상)를 봉양하기 위해 2주택이 된 경우로서 세대를 합친 날로부터 5년 이내에 양도하는 경우, 혼인으로 인해 2주택이 된 경우로서 1주택을 5년 이내에 양도하는 경우, 그리고 새로운 주택을 취득하고 1년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우 등 4가지 경우는 불가피하게 2주택을 보유하는 사유로 보아 유예기간을 두고 있습니다.
넷째, 소형주택의 경우입니다. 주택의 양도일 현재 기준시가가 1억원 이하인 주택은 중과세하지 않습니다. 또한 주택의 매각순서도 중요합니다. 양도소득세가 중과되는 주택과 중과세되지 않는 주택을 구분해 중과세되지 않는 주택을 먼저 양도해야 합니다. 다만, 기준시가 1억원을 초과하는 주택과 기준시가 1억원 이하의 소형주택을 보유하고 있는 경우에는 소형주택을 먼저 매각해야 합니다. 기준시가 1억원을 초과하는 주택을 먼저 양도하는 경우에는 50% 세율로 중과세 되기 때문입니다.
일반적으로 보유하고 있는 주택이 모두 중과세가 되는 주택이라면 양도차익이 적은 주택을 먼저 양도하여 50% 세율을 적용받고 양도차익이 많은 주택은 낮은 세율로 양도소득세를 납부하는 것이 바람직합니다. 양도차익이 적은 주택의 매각이 여의치 않은 경우에는 증여를 검토해볼 필요가 있고 그 주택이 단독주택이라면 토지는 놔두고 건물만을 세대원이 아닌 자에게 증여한 후 나머지 1주택을 양도하면 양도소득세가 비과세되거나 50% 중과세율이 아닌 일반세율로 양도소득세를 납부할 수 있습니다.
정리= 김용식기자 jawohl@hk.co.kr도움말= 우리은행 PB사업단 안명숙 부동산팀장 rmanager@wooribank.com
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