최근 전세시장이 불안정한 양상을 보이고 있다. 물량이 부족한 데다 가격도 가파르게 오르고 있다. 이는 양도소득세 강화, 재건축 규제 같은 정부의 강력한 수요억제 정책으로 집값이 안정세를 보이자 매매수요가 감소한 것이 주된 원인이라 할 수 있다.
올 하반기는 1가구 2주택 보유자 양도세 회피매물 증가와 종합부동산세 부과 등으로 아파트가격이 안정세를 띨 것으로 보여 전세를 살거나 소형 평형에 거주하는 사람은 내 집 마련 또는 평형 늘리기에 좋은 시점이라 할 수 있다. 내 집 마련 시 사전에 고려해야 할 점을 알아보자.
첫째, 정확한 시세파악이다. 흔히 인터넷 정보제공업체에서 제공하는 시세를 보고 가격을 파악하곤 하지만 인터넷 상의 가격은 실제 매매가와 차이가 큰 경우가 많다. 지난 달 건교부에서 공개한 아파트 실거래가를 참고하자. 평수와 거래금액, 계약일자가 공개되니 매수자 입장에서는 정확한 정보를 가지고 의사결정을 할 수 있게 됐다.
둘째, 정확한 대출가능 한도를 확인해야 한다. 올 3ㆍ30 부동산 대책으로 투기지역 내 시가 6억원 초과 주택 취득 시 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 적용돼 대출금액이 시가의 40% 이내로 제한되고 있다.
이때 적용되는 시가는 계약서 상의 금액이 아니라 국민은행 인터넷사이트에서 제공되는 일반거래가가 기준이다. 실거래가가 7억원이라 해도 국민은행 사이트상의 일반거래가가 6억 이하라면 대출가능 한도는 60%로 늘어난다. 다만 매달 부담하는 대출이자가 월 소득의 3분의 1 이상이면 대출을 통한 주택구입은 재고해봐야 한다.
셋째, 매수 타이밍이다. 베이비붐 세대가 많은 현재의 인구구성과 향후 입주물량 부족, 소득증가에 따른 다양한 주택수요 등을 고려해 볼 때 앞으로 주택 가격은 당분간 정부 규제정책에 따른 조정을 받겠지만 2008~2009년도에는 다시 한번 강세로 돌아설 가능성이 높다. 따라서 주택 가격이 하향 안정세를 보일 것으로 예상되는 올 4분기가 매수 적기라 할 수 있다.
마지막으로 지역이다. 이미 학군이 좋고 기반시설이 잘 갖추어져 있는 곳은 가격이 높을 수밖에 없다. 대출을 끼고 주택을 산다면 저평가된 곳을 선택해야 한다. 현재 도로, 지하철 계획이 있어 착공을 했거나 대단위 개발계획이 있어 주거여건이 획기적으로 변모될 것으로 예상되는 지역에 관심을 두어야 한다.
이남수 신한은행 PB지원실 부동산팀장
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