참여정부의 부동산 종합대책이라는 2005년 8ㆍ31 대책이 발표된 지 1년이 지났다. 정책 기조를 어떻게 평가할 것인가? 판교 분양가 상승 때문에 만들어진 정책이 투기와의 전쟁이라는 강력한 8ㆍ31 대책이었다.
이런 대책이 나온 뒤에도 강남의 집값이 14% 오르자, 정부는 가격 불안정의 근원이 재건축에 있다고 판단되어 2006년 3ㆍ30 부동산 정책을 발표하였다. 금년 5ㆍ31 지방선거에서 여당의 참패가 무엇을 의미하는지 핵심에 놓여 있는 것이 부동산정책이었다.
이젠 정부의 각종 부동산 규제로 얻고 잃은 것이 무엇인지 꼼꼼히 따져봐야 할 시점이다. 부동산 시장에서 서울과 지방, 강남과 강북의 양극화는 해소되었는가? 지방의 부동산 시장은 거래 자체가 실종된 상태며, 주택시장의 붕괴 및 미분양 아파트 속출 등 많은 부작용을 야기시키고 있다.
강남을 겨냥한 강력한 규제 정책이 지방까지 동일하게 적용돼 부동산 시장은 거래 동결, 가격 하락 및 침체를 벗어나기 힘든 상태다. 예컨대 부산 해운대구 지역 일부 아파트는 지난해부터 입주를 시작했는데도 20%가 입주를 안 했고, 프리미엄도 분양가 대비 20%가 빠졌다.
수요가 있는 곳의 주택공급과 거래 활성화가 되지 않은 부동산 시장에서 강한 세금 규제는 어떤 영향을 미치고 있는가. 좋은 주거환경 때문에 수요가 있는 강남권은 한정된 땅이 문제이다.
정부는 주택공급을 위해 강남권 재건축 지역의 용적률을 확대해 주면서 개발 이익을 철저히 환수하면 될 것이다. 부동산 시장에서 가장 큰 문제는 실거래가 신고 이후 거래유통의 순환 고리가 끊어졌다는 것이다.
실거래가 신고의무화 이후 사고 팔 때에 양도세, 거래세가 아직 높아 매물이 많이 나오지 않고 있다. 1가구 1주택 소유자가 높은 양도소득세 때문에 현재 살고 있는 집보다 작은 평수로 이사를 가게 된다면 많은 고충을 감내하게 된다.
정부 통계자료의 정확성과 판교 주택 공급의 차질로 정책 신뢰성이 의문시 되었다. 김대중 정부 때는 집값이 28.6% 올랐고, 노무현 정부는 10.8%로 둔화됐다는 발표는 8ㆍ31 대책이 효과를 거두고 있다는 표현일 것이다.
그러나 부동산 정책의 성공 여부를 과거 정권과 집값의 단순비교, 강남 등 특정지역의 자료만으로 분석한 결과는 한계점을 안고 있다. 그 시대마다 여러 가지 정책과 환경적인 변수가 있기 때문이다. 예컨대 80년대 후반 노태우 정권 당시 집값이 폭등하다가, 김영삼 정부의 90년대 초반 분당ㆍ일산 등 5대 신도시 건설로 집값이 많이 떨어졌었다.
지방 부동산 경기 활성화 방안으로 차별화된 규제완화 정책 및 특정 미분양 아파트 지역에 한시적으로 세금감면을 해주는 방안과 담보대출을 완화해 줄 수 있는 제도 개선을 검토해 볼 필요가 있다.
실수요자인 1주택자의 피해를 줄일 수 있는 양도세 유예 정책은 고려되어야 하며, 주택 담보대출 비율을 투기지역과 비투기지역으로 나누지 말고 1주택 소유, 2주택 이상 소유에 따라 차등적으로 대출 비율을 정하는 방안도 연구해야 한다. 선거를 의식한 정책 개발보다 신뢰성 있는 정책을 국민은 원하고 있다.
이성근 경희대 교수ㆍ한국부동산정책학회장
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