판교, 눈치작전? 소신청약?

‘어떤 단지를 고르고, 채권액은 얼마나 써야 할까.’

4일부터 시작되는 판교신도시 중대형 청약에 치열한 눈치작전이 예고되고 있다.

무엇보다 7년만에 부활된 채권입찰제 시행에 따라 채권 매입액을 얼마로 써서 당첨되느냐에 따라 실분양가가 달라지기 때문이다. 또 지역별로 4일씩 주어지는 청약 기간에 막판까지 경쟁률을 지켜보다 경쟁률이 낮은 단지에 청약하는 것이 당첨 확률을 높일 수 있다는 점도 눈여겨 봐야 한다.

이에 따라 4일부터 7일까지 서울 거주 1순위 청약접수는 6~7일에, 8~13일까지인 인천 경기(성남시 포함) 1순위 접수는 12~13일 대거 몰릴 전망이다. 2~3순위는 청약 기회가 없을 것이라는 분석이 우세하다.

우선 채권액을 얼마나 써야 할 지가 가장 큰 고민거리다.

당첨 확률을 높이려면 기본적으로 채권 상한액을 써야 한다. 그러나 최근 판교 중대형이 대출제한에 따른 자금부담과 다수의 임대ㆍ소형 배치, 주택시장 침체 요인이 부각되면서 인기가 예전만 못하다는 지적이 일고 있다. 이로인해 예비청약자들 사이에선 채권액을 상한선까지 쓰지 않아도 당첨될 수 있을 것이란 기대도 하고 있다.

청약을 준비중인 심모(48)씨는 “초기 자금부담을 느낀 청약 예정자들이 적잖게 청약을 포기하고 있다”며 “처음에는 무조건 채권 상한을 쓸 생각이었지만 굳이 상한선까지 쓰지 않아도 당첨될 수 있을 것이란 이야기가 돌고 있다”고 말했다.

전문가들은 그러나 “‘혹시’를 기대하고 낮게 써서 당첨이 될 가능성도 있겠지만 엄청난 경쟁률이 예상되는 곳이기 때문에 상한액을 써내는 게 안전하다”고 조언했다.

연립과 아파트를 놓고 눈치보는 청약자들도 많다. 향후 시세차익을 생각한다면 아파트를 선택하는 것이 유리하다. 반면 연립주택은 아파트와 달리 채권입찰제가 적용되지 않아 분양가가 상대적으로 저렴한 장점이 있다. 연립주택단지에는 임대주택이 없으며 국제 현상공모를 통한 설계로 지어져 차별화한 고급주거단지로 조성되는 이점이 있다.

청약희망자들 사이엔 투자가치와 당첨 가능성을 놓고도 고심할 전망이다. 산이나 골프장 조망권을 갖춘 자연 친화 단지나, 기존 분당신도시 생활권에 인접해 교통 여건이 우수한 단지들은 미래 투자가치가 있어 인기가 높을 것으로 예상된다. 그만큼 청약경쟁률도 높아질 것으로 보인다.

이에 비해 납골당 등 혐오시설 주변이나 도시고속화도로와 마주해 소음에 대한 노출이 큰 단지들은 상대적으로 인기가 낮을 수밖에 없다. 미래가치보다 당첨 가능성에 초점을 둔다면 입지여건에 ‘흠’이 있는 단지를 노려보는 것이 낫다.

부동산 전문가들은 “어차피 판교 분양은 로또에 비유될 정도로 청약 경쟁이 치열할 것으로 예상되기 때문에 눈치보기가 큰 의미는 없을 것”이라며 “나중에 후회하지 않을 곳을 선택하는 것이 중요하며, 당첨 후 자금 마련 계획에는 차질이 없는 지를 확인하고 준비하는 것이 중요하다”고 조언했다.

전태훤기자 besame@hk.co.kr