Q. 서울 목동에 사는 주부입니다. 내집마련의 꿈도 이루고 이제는 어느 정도 안정적인 기반도 갖추었습니다. 하지만 앞으로 고령화 사회를 생각하면 지금 가진 여윳돈이나 정부의 국민연금만으로는 노년을 감당하기 어렵다는 불안감이 듭니다. 그래서 적극적인 투자로 자산을 늘릴 방법을 찾고 있습니다.
저는 위험성 높은 주식보다는 상대적으로 안정적인 부동산을 선호하는 편인데 이미 거주하고 있는 주택이 있어 추가로 주택을 매입할 경우 양도소득세나 보유세 등 세부담이 늘어날 게 걱정입니다. 대신 상가에 한 번 투자해 보고 싶은데 경험이 없어 조언을 부탁드립니다.
A. 상가 투자에 대한 견해는 그 성과에 따라 극과 극으로 크게 갈립니다. 상가 등 수익성 부동산 투자로 이익을 남긴 경우에는 그 다음 투자도 수익성 부동산에 하려는 경향이 강하지만 공실이나 임대차 분쟁으로 피해를 본 투자자들은 상가 투자에 대개 부정적 입장을 갖게 됩니다.
상가 투자는 무엇보다 투자자의 지식 정도나 성향에 따라 성패가 뚜렷이 갈립니다. 기본적으로 상가 같은 수익성 부동산은 경기에 민감하게 반응합니다. 경기 여건이나 유행하는 업종에 따라 상가 임대료 수익도 달라지고 상가의 가치도 달라집니다. 그만큼 투자자들의 관리와 투자에 대한 전문적 지식이 철저히 요구되는 셈이지요.
상가 투자 시 기본적으로 확인해야 하는 사안은 상가 소유주 및 분양 당사자에 대한 철저한 사전 분석입니다. 최근 3,000㎡를 초과하는 상가의 경우 골조의 3분의 2 이상을 건축한 뒤 분양하거나 선분양 시에는 신탁사 등 신뢰할 수 있는 대표기관이 투자금을 관리하도록 신탁을 의무화하고 있습니다.
하지만 후분양제 대상이 아닌 소형 상가의 경우에는 시행자의 부실에 따른 분양자 피해에 대해 사실상 안전장치가 없어 시행자의 건전성이나 사업 실적 등을 사전에 분양자들이 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
최근 상가의 인기가 올라가면서 입지가 좋은 서울 강남이나 전통적으로 유동인구가 많은 신촌, 대학로 등 지역 상가의 호가는 급등하는 반면 임대료는 부동산 가격 상승폭을 따라가지 못해 수익률이 5% 이하를 밑도는 상가도 적지 않습니다.
일부 투자자들은 당장 수익률이 낮더라도 향후 자산 가치 상승에만 초점을 맞춰 막무가내식의 투자에 나서는 경향도 보입니다. 하지만 2008년부터 상가 등 수익성 부동산에도 통합과세가 시행될 예정이라 과표 상승에 따른 보유세 및 양도세가 높아질 전망입니다.
결국 수익률이 낮은 상가는 세금 상승분을 따라가지 못해 향후 상가 가치는 수익률에 좌우될 가능성이 높습니다. 결국 미래의 발전 가능성이 높은 지역을 고르는 안목과 당장 임차 점포의 장사는 잘되고 있는지, 임대수익률은 어느 정도 수준인지, 건물의 관리상태는 양호한지 등을 투자자가 꼼꼼하게 따져봐야 합니다.
비교적 투자 위험도가 낮은 대상으로는 아파트 단지 내 상가를 추천할 만합니다. 이중에서도 배후 세대가 500세대 이상이면서 아파트 면적도 너무 작거나 크지 않은 국민주택 규모(25.7평) 정도 평형이 많은 게 유리합니다. 다만 아파트 단지 내 상가는 주변 대형할인점 등에 크게 영향을 받으므로 인근 지역의 경쟁 시설 상황 등을 잘 따져봐야 합니다.
우리은행 PB사업단 안명숙 부동산팀장
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