신규 아파트의 분양가 상승 압력이 커지고 있다.
12일부터 기반시설 부담금이 부과되고 내년부터는 공공 및 재건축아파트의 경우 후분양제가 도입되는 등 원가 상승 요인이 줄줄이 이어지기 때문이다.
전문가들은 “정부의 각종 규제책으로 주택건설 경기가 침체돼 있는 가운데 수요는 없고 분양가 인상 요인만 늘어날 경우 주택시장에 심각한 경착륙 현상이 나타날 수 있다”고 지적하고 있다.
우선 정부가 내년부터 주공 등 공공아파트의 후분양제를 시행하기로 하면서 분양가가 상승할 가능성이 커졌다. 착공과 거의 동시에 분양을 하는 현행 ‘선분양’ 제도 아래에서는 땅값과 공사비를 일반 분양자들이 내는 계약금과 중도금을 통해 충당해왔다.
그러나 후분양을 하게 되면 내년부터 골조공사를 일정 수준(2007년 40% 이상, 2009년 60% 이상, 2011년 80% 이상)까지 마친 뒤에야 분양이 가능하다. 결국 사업주가 대출 등으로 해당 기간 공사비를 충당해야 하는 만큼 골조 공사가 이뤄지는 동안의 금융비용이 분양가 상승분에 반영될 수밖에 없다.
S건설 관계자는 “후분양제로 전환되면 그 동안 계약자들로부터 미리 받았던 계약금과 중도금은 다른 방법으로 조달해야 한다”며 “아무리 공공기관이라 해도 결국 은행 대출을 일으키지 않을 수 없으며, 이러한 금융비용은 결국 분양가에 반영될 것”이라고 말했다.
하지만 건설교통부는 후분양제가 내년부터 단계적으로 도입돼 가격에 급격하게 반영되지 않기 때문에 분양가 상승폭이 크지는 않을 것으로 보고 있다.
선분양을 할 때 중도금 대출 등으로 계약자가 부담해야 하는 이자를 후분양에서는 주공 등 공공기관이 부담하는 만큼 실제 소비자 입장에서 달라질 것이 없다는 주장도 있다.
주택산업연구원 장성수 정책연구실장은 "계약자가 자기 돈이 대출에 의존할 경우 금융비용 부담 주체가 개인이냐, 공공기관이냐만 달라질 뿐, 결국 내야 하는 돈은 비슷할 것”이라고 말했다.
12일부터 건축 연면적 60평이 넘는 건물을 지을 경우 건축주가 내야 하는 기반시설부담금도 분양가를 올리는 요인으로 꼽히고 있다.
건설교통부의 시뮬레이션 결과, 부담률 20%, 평당 평균 땅값 1,047만원을 적용해 서울 송파구 13평짜리 재건축 아파트 소유자가 33평을 배정받는 경우 부담금은 1,333만원이 된다. 같은 단지의 33평을 신규로 분양받으면 부담금이 2,199만원으로 기존 소유자의 두 배 가까이 된다. 이는 비용 증가로 이어져 곧바로 분양가로 전가될 수밖에 없다.
부동산퍼스트 곽창석 전무는 “일반 분양아파트는 물론 재건축과 뉴타운 및 도심재정비촉진지구까지 기반시설부담금이 부과돼 사실상 모든 신규 아파트 분양가가 오르게 되는 셈”이라며 “특히 기반시설부담금 부과로 공급이 위축될 경우 주택 시장을 불안하게 하는 요인이 될 수 있다”고 지적했다.
시행업체 관계자는 “아파트를 지을 만한 땅값은 계속 오름세를 보이고 있고, 올해부터 일조권 등 건축법이 강화되면서 분양원가 상승 압력만 커지고 있다”며 “주택 구매 심리마저 위축돼 있어 미분양 누적과 건설사들의 경영악화가 우려된다”고 말했다.
전태훤 기자 besame@hk.co.kr
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