7월부터 부동산 보유자들은 고민이 더욱 깊어질 듯 하다. 7월의 재산세를 필두로 개편된 부동산 세제가 본격적으로 적용되면서 세부담이 만만치 않아지기 때문이다.
실제 올해부터 1가구 2주택자의 양도소득세와 취득ㆍ등록세가 실거래가 기준 과세로 변경됐고, 종합부동산세 대상도 6억원 이상 주택으로 확대됐다. 과세표준이 되는 주택 공시가격도 크게 올라 보유세 부담도 커졌다. 내년부터는 모든 부동산 거래 과표가 실거래가로 바뀌고 1가구 2주택자는 양도세율이 50% 중과 적용되기 때문에 세부담이 더욱 늘어난다.
그러나 세제를 찬찬히 뜯어보면 조금이나마 세금을 줄일 수 있는 방법이 적지 않다.
종부세부터 살펴보자. 종부세는 지난해까지 9억원 초과 주택이 대상이었고, 개인별 합산 과세 대상이었지만 올해부터는 세대별 합산으로 6억원 이상 주택에 대해 1~3%의 세율이 적용된다. 현재 70%인 과표 적용률도 2009년까지 매년 10%씩 올라 100%로 확대된다. 세부담 상한선도 지난해 대비 1ㆍ5배였던 게 3배까지로 확대됐다.
종부세는 1가구 1주택자에게도 적용되며 세대별 합산이기 때문에 6억원 이상 1주택 보유자나 3억원짜리 2채 보유자에게도 예외없이 적용된다. 이 때문에 전문가들은 투자성이 떨어지는 중저가 아파트를 여러 채 보유하는 것보다 알짜지역의 4억~5억원 정도 주택을 1채 보유하는 게 더 유리하다고 조언한다. 보유가치는 비슷하지만 후자의 경우 종부세 부담을 피할 수 있기 때문이다.
1가구 2주택자는 올해 안에 한 채를 처분하는 게 현명하다. 내년부터 양도세 중과 적용대상이 되고 장기보유특별공제도 없어지기 때문이다. 그렇다면 어떤 주택을 먼저 처분해야 할까.
우선 보유 주택수를 정확히 계산해야 하며 중과 대상에서 제외되는 주택이 있는지를 따져봐야 한다. 다주택의 범위는 수도권, 광역시, 기타지역에 있는 주택으로 공시가격 3억원을 초과하는 주택이다. 일부 군, 읍, 면 지역의 주택은 제외된다. 또 장기임대사업주택, 5년이 경과되지 않은 상속주택, 소형주택 등은 양도세 중과 대상에서 제외된다.
이 때문에 보유 주택수를 줄일 경우 세부담이 적은 공시가격이 과표로 적용되는 지역의 부동산과 양도차익이 적은 부동산을 먼저 처분하는 게 기본이다. 이렇게 해야 주택수가 줄어들면서 남아있는 비싼 주택의 세부담이 덩달아 감소하기 대문이다.
소형주택(대지 36평, 주택 18평 이하 + 양도당시 공시가격 4,000만원 이하)과 일반주택을 보유한 1가구 2주택자라면 양도세 중과 예외 대상인 소형주택을 먼저 파는 게 유리하다. 소형주택을 먼저 팔면 두 채 모두 중과 대상에서 제외되지만 일반주택을 먼저 매도하면 1가구 2주택자로 분류돼 중과 대상이 된다. 1가구 3주택자 역시 소형주택을 먼저 팔아야 세부담을 줄일 수 있다.
1가구 1주택자들은 최대한 비과세 요건을 갖춘 후 매도해야 세금을 아낄 수 있다. 3년 보유(서울, 과천, 5대신도시는 2년 거주 요건 포함) 조건을 충족해야 비과세 대상이 되는데 이 조건을 충족시키지 못한 채 집을 내놓으면 1주택자라도 세금을 내야 한다.
재건축, 재개발 조합원 입주권 보유자들도 주의해야 한다. 조합원 입주권이 올해부터 주택수 산정에 포함되기 때문에 조합원 입주권을 가진 1주택자들은 비과세 요건 적용대상에서 제외될 수 있다.
또 1가구 1주택자의 주택이 재개발, 재건축 대상이 돼 조합원 입주권으로 전환된 이후 대체주택을 구입했을 경우에는 재건축 주택이 완공되기 전이나 완공된 후 1년 이내에 대체 주택을 팔아야 비과세 혜택을 볼 수 있다. 대체주택은 재건축 사업 시행인가일 이후 1년 이상 거주해야 비과세된다.
취득ㆍ등록세의 경우 세율이 4%에서 2.85%로 1.15%포인트 낮아지면서 세부담이 다소 줄어들었다. 다만 인하된 거래세율은 개인간 주택거래분에 대해서만 적용되며 개인과 법인간의 거래인 분양아파트는 제외된다. 또 정부와 여당의 부동산 세제 개편 논의 과정에서 거래세는 추가 인하될 수 있는 상황이라 추이를 지켜볼 필요도 있다.
부동산114 관계자는 "다주택자나 부동산 투자를 계획중인 실수요자들은 올 하반기와 내년에 달라지는 세제 내용을 숙지해야 한다"며 "그러나 세부담에도 불구 보유부동산의 가격이 더 오를 수 있다고 판단된다면 매도만이 능사는 아니다"고 말했다.
박진석기자 jseok@hk.co.kr
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