정부ㆍ여당은 재건축 개발이익 환수, 재건축제도 합리화, 주택담보대출 규모 축소, 기존도심 광역적 재정비 등을 주요 내용으로 하는 ‘3ㆍ30 부동산종합대책’을 발표했다. 이번 대책은 정부가 그간 방치해왔던 재건축조합원의 불로소득을 환수해 투기적 잠재수요를 봉쇄하려는데 역점을 두고 있다.
개발이익의 50%까지 환수하게 될 금번 조치는 재건축조합, 부동산업계, 보수언론, 야당 등으로부터 많은 반발을 사고 있어 그 시행 전망이 그렇게 밝지만은 않다. 반발 이유는 크게 3가지다. 첫째는 사유재산권 침해 등에 따른 위헌 가능성, 둘째는 과도한 규제로 인한 강남주택의 공급 위축, 셋째는 개발부담의 적용 문제다.
이중에서도 핵심은 강남주택 공급의 위축 여부다. 금번 대책을 추진하는 측은 재건축 개발이익의 환수가 강남주택의 투기적 수요를 억제하기 위한 것이라 설명하고 있다.
그러나 반대측은 개발이익 환수가 강남주택의 유일한 공급원인 재건축을 옥죄어 집값 상승을 오히려 부추길 것이라고 반론하고 있다. 양측 모두 옳지만, 우리의 현실에서 어떤 것이 더 근원적 문제를 다루고, 또한 우선적인 정책 처방이 되는지 진지하게 고민해볼 필요가 있다.
강남 집값 폭등은 강남형 주택의 부족에서 비롯된다고 한다. 그래서 공급론자 혹은 시장론자들은 재건축 규제 완화 등을 통해 공급을 늘리는 것이 곧 강남주택 값을 잡는 올바른 방법이라고 한다. 그러나 한국 사람이라면 누구나 강남에 가서 살고 싶어하는 현실에서 강남이란 제한된 땅에 얼마나 많은 주택을 공급해야 집값이 떨어질까? 건교부는 “강남 아파트를 몽땅 재건축해봐야 순수하게 늘어나는 가구 수는 8,000가구에 불과하다”고 밝힌 바 있다.
이런 상황에서 개발이익 환수와 같은 재건축 규제 강화는 공급을 틀어막아 ‘풍선 효과’를 낳게 되지만, 동시에 집값을 서너배 올리는 재건축에 대한 규제 완화도 강남지역의 주택가격을 동반 상승시킨다. 때문에 어떤 경우이든 공급 우선의 부동산대책은 현실적으로 한계를 가지고 있다. 결국 공공정책으로서 부동산대책은 수요 조절 쪽에 설 수밖에 없다.
수요 조절 정책이라 해서 공급을 소홀히 하는 게 아니라 공급의 전제가 되는 수요를 조절하는데 더 역점을 두어야 한다. 이는, 사유재산일지라도 부동산이 과도한 투기의 대상이 되어선 안 되고 또한 불로소득의 원천이 되어선 안 된다는 ‘주택의 공공성’을 우선하는 입장을 반영한다.
재건축으로 인한 개발이익은 소유자의 투자가 아닌, 용적률 등을 높여주는 도시계획이란 행정행위로 인해 발생한 이익이다. 그래서 적절한 원칙에 따라 이를 환수해 공익적 목적으로 활용하게 될 때 해당 주택의 가치는 사회적으로 정당한 가치, 즉 공공성을 갖게 된다.
3ㆍ30 대책은 개발이익 환수라는 수요 조절을 통해 주택의 공공성을 강화하는 계기가 되어야 한다. 그러한 정책으로서의 정당성에 대해 국민들이 믿음을 가질 때만 계획적 틀 내에서 재건축 공급조건의 합리적 조정, 대체 공급지의 체계적 개발, 개발부담금제의 탄력적 활용으로 강남 부동산 문제를 점진적으로 해결할 수 있게 된다. 반대로, 그러한 믿음이 없을 때 금번 대책은 사유재산권을 침해하는 것이고, 공급을 위축하는 것이며, 나아가 개발부담금은 그야말로 국민적 부담이 될 것이다.
조명래 단국대 도시계획부동산학부 교수
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