판교발 후폭풍이 거세게 몰아치고 있다. 당초 판교 신도시 개발은 강남을 대체하는 고급 주거단지로 조성하여 강남 수요를 분산시킨다는 취지였으나, 이제는 분당, 과천, 용인 등 주변지역의 부동산 가격을 상승시키는 주 요인으로 작용하고 있다.
부동산 가격이 정부와 전문가의 예상을 비웃듯 계속 오르는 이유는 뭘까?
첫째, 정부 정책의 실패다. 정부는 아파트를 구입하는 사람들이 대부분 투기수요자이고 보유세, 양도세를 강화하면 이를 해결할 수 있다고 자신하였다.
하지만 최근 시장동향에서도 알 수 있듯이 호가위주로 형성된 시세에서도 실수요자들이 적극적으로 매수시장에 참여하고 있고, 정부도 뒤늦게 나마 이를 실수요로 인정하고 고심하고 있는 형국이다.
다주택자들에 대한 양도소득세 강화는 비인기지역의 주택을 우선 매도하게 하고 인기지역의 중대형을 보유한 다주택자의 경우 세금 우려 때문에 계속 보유의사를 밝히고 있다.
여기에 재건축 규제로 중대형 주택의 희소성이 커질 것이라는 기대감과 가격 상승으로 매도를 고려하던 사람들도 보유로 전환, 시장에 매물부족현상이 심화하고 있어 가격이 비정상적으로 뛰는 것이다.
둘째, 수급불균형이다. 대부분의 사람들이 교육, 교통, 환경 등이 우수한 지역에 30평대 이상의 중대형 평형을 희망하고 있는데 인기지역에 공급되는 물량이 매우 부족한 상황이다.
가용토지가 절대적으로 부족한 상황에서 재건축단지에 대한 소형평형 의무화 비율 등 시장상황과 괴리된 정책들이 시행 중이고 이달 말경에 발표될 예정인 재건축개발이익환수제 등 규제방안도 실질적인 공급책이 수반되지 않는 한 기존의 중대형 아파트의 희소성을 부각시켜 인기가 더욱 높아질 것이다.
셋째, 교육여건이다. 서울 목동 등 명문대 진학률이 높은 특목고 등이 있는 지역의 최근 아파트 가격 상승률을 보면 쉽게 짐작할 수 있다.
여기에 인구구조 측면에서 실수요층이라 할 수 있는 35세 이상 인구의 비중이 급격하게 증가했고 IMF 이후 소득계층이 이원화돼 자산가 계층이 많이 늘어났다.
그렇다면 언제까지 가격이 상승할 것인가, 현재의 가격형성은 매우 비정상적인 것이라 판단된다. 특정지역 일부를 제외하고는 가격형성에 거품이 끼어있는 것으로 보인다.
8월 판교 신도시 중대형 분양이 끝나고 종합부동산세 납부고지서가 통보되면 시장에 매물이 증가할 것이다. 실수요자 입자에서는 현재의 비정상적인 시장에 수요자로 참여하기보다는 하반기 가격 흐름을 주목해 볼 필요가 있다.
이남수 신한PB 부동산재테크 팀장
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