Q. 서울 강남과 강북에 각각 아파트와 단독주택 1채 씩을 갖고 있는 40대 남성입니다. 세법 개정에 따라 내년부터 2주택 이상 가진 사람이 주택을 양도할 때 세금이 무겁게 부과된다고 들었습니다. 주택 1채를 처분하고 싶은데 하는데 언제까지 팔아야 할지요. 효과적인 절세 방법을 알고 싶습니다.
A. 2005년 12월 31일 이전에는 1세대 3주택 이상 보유자에 대해서만 실거래가 기준으로 과세했습니다. 이들에게는 보유기간이 길어도 장기보유 특별공제 특례를 적용하지 않고 60%의 세율로 중과세했습니다.
하지만 정부의 부동산 가격안정화 대책(8ㆍ31부동산 종합대책)에 따라 이제 실수요 목적이 아닌 2주택 보유자에 대해서도 양도소득세 부담이 가중되도록 소득세법이 개정되었습니다. 따라서 앞으로는 주택 2채를 소유한 사람이 그 중 1채를 양도하는 경우, 2006년도 양도분은 실거래가로 양도소득세를 과세하고 2007년도 이후 양도분부터는 장기보유 특별공제를 배제하고 50%의 높은 세율로 양도소득세를 매기게 됩니다.
우선 올 해는 중과세 규정 대상 주택이라도 중과세 적용을 유예해 주는 만큼 올 해 안에 양도하시면 소득세를 상당부분 절약하실 수 있습니다. 또 2주택 보유자라 해도 모두 50%의 중과세율이 적용되는 것은 아닙니다. 선생님께서 구체적으로 어떤 경우에 해당하는 지 모르니 다양한 경우에 따른 과세규정을 설명드리겠습니다.
먼저 부득이한 사유로 인해 일시적으로 주택 2채를 보유하게 된 경우에는 양도소득세가 면제됩니다. 자세한 내용은 표를 참조해 주십시오.
또 비과세되지 않는 2주택 보유자라도 일정한 기준에 해당하는 주택은 장기보유 특별공제가 적용된 후의 과세표준에 대하여 일반세율(9~36%)로 양도소득세를 매깁니다. 광역시ㆍ군 지역과 경기도의 읍ㆍ면지역 및 기타지역 소재의 주택으로서 기준시가 3억원 이하의 주택은 중과세되지 않으며, 3주택에 해당된다 해도 다음에 해당하는 주택은 중과세되지 않습니다.
① 조세특례제한법상 장기임대주택 등 감면주택
② 상속받은 날부터 5년이 경과하지 않은 상속주택
③ 저당권 실행으로 취득하거나 채권변제를 대신해 취득한 주택
④ 기준시가 1억원 이하의 주택
⑤ 근무상 형편으로 다른 시ㆍ군에 취득한 주택
⑥ 혼인이나 소송결과에 따라 취득한 주택
⑦ 쟁송중인 주택으로 확정판결일로부터 3년 안에 양도하는 주택
⑧ 가정보육시설로 사용되는 주택
⑨ 1주택자가 대체주택을 취득한 뒤 1년 내에 양도하는 주택
⑩ 이상의 경우 외에 1주택만을 소유한 경우 당해주택
이상과 같은 자기의 주택 보유 상황을 잘 따져 본 후에 중과세 규정이 적용되는지 여부를 확인하고 어떤 주택을, 언제 양도할 지 결정해야 하겠습니다.
정리= 김용식기자 jawohl@hk.co.kr
도움말= 우리은행 PB사업단 권오조 차장 ojk_@wooribank.com
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