조만간 발표될 8ㆍ31 부동산 종합 대책의 후속대책은 과연 불안한 집값을 잡을 수 있을까.
노무현 대통령이 신년기자회견에서 “완벽한 대책으로 시장을 안정시키겠다”며 부동산 투기와의 제2의 전쟁을 예고했는데도 정작 강남 집값은 강 건너 불구경하듯 좀처럼 기세가 꺾이지 않고 있기 때문이다.
전문가들은 이번 대책이 집값 상승의 주범인 강남 재건축 단지를 직접 겨냥할 것으로 보여 시장 파괴력이 클 것으로 예상하고 있다.
그러나 각종 규제에도 불구하고 공급 위축에 따른 집값 상승 기대감으로 대기수요가 잠재해 있는 데다 청약 광풍이 예상되는 판교 분양까지 앞두고 있어 시장 불안요인은 여전히 상존하고 있다.
●왜 끄떡 없나
강남 집값이 급등하는 가장 기본적인 원인은 수요는 많은 데 공급은 적은 수급 불균형 때문이지만 최근 집값 급등은 심리적 원인이 큰 것으로 전문가들은 보고 있다. 여기에다 정부와 서울시의 정책이 상충하면서 정책의 일관성에 흠집이 나면서 재건축에 대한 기대심리가 꺾이지 않은 것도 이유다.
단국대 조명래 교수는 “참여정부 집권 후 3년간 30여차례의 대책이 쏟아졌지만 강남 집값을 잡지 못한 것은 정부와 서울시가 주택정책과 관련해 엇박자를 내면서 ‘언젠가는 오를 것’이라는 시장의 기대 심리를 꺾지 못했기 때문”이라고 지적했다.
아주대 윤영식 교수는 “정부가 기준시가를 대폭 인상한 것도 가격이 하락하지 못하는 큰 원인”이라면서 “이는 호가뿐인 시세를 정부가 스스로 인정하고 더 이상 내려가지 못하도록 제도적 틀까지 만들어 준 셈”이라고 주장했다.
●추가 대책엔 뭐 담기나
제2의 8ㆍ31 대책은 부동산시장 전반이 아닌 서울 강남 재건축 단지와 분당 등 가격 급등지역을 타깃으로 발표될 것으로 알려지고 있다.
특히 재건축 단지에 대해서는 개발이익환수제를 강화, 당초 늘어나는 용적률의 25%까지를 임대주택으로 짓기로 한 기준을 50%까지 늘리는 방안이 검토중인 것으로 전해지고 있다.
10억원 이상 고가의 재건축 아파트 거래자에 대해서는 자금 출처조사와 세무조사를 벌이는 방안도 검토되고 있다. 분양가 상승으로 인한 주변 집값 상승을 막기 위해 기반시설 설치비용을 사업자가 지자체와 공동 부담하도록 하는 방안도 논의중이다.
8ㆍ31 대책에 포함됐던 청약자격 제도 변경안도 이번에 손질될 전망이다. 정부는 아파트 청약제도를 현행 추첨제에서 가구주 소득과 부양가족, 통장가입 기간 등을 반영한 ‘가산점제’로 전환할 계획이다.
공공택지내 전용 25.7평 이하 주택에 대해서는 전량 무주택자에게만 전량 공급하는 방안도 고려중이다. 실제로 주택이 필요한 사람들이 집을 분양 받을 수 있도록 하겠다는 취지다.
세제 관련 제도는 추가 대책에서 제외될 가능성이 크다. 한덕수 부총리겸 재정경제부 장관이 최근 “세금을 더 이상 늘리는 대책은 추진하지 않을 것”이라고 밝혔기 때문이다.
●전문가 해법
전문가들은 특단의 대책보다는 일관성을 유지할 수 있는 중장기적 안목의 주택 정책만이 시장안정을 가져올 수 있을 것이라고 입을 모았다.
조명래 교수는 “8ㆍ31 대책으로 양도소득세와 재산세 부담이 급증, 집주인들이 늘어난 세금을 집값에 전가 시켜 가격이 오르는 이유도 큰 만큼 세제부분에 대한 보완이 필요할 것으로 본다”면서 “소득에 맞춰 재산세를 차등 적용하는 방안과 함께 중장기적으로는 토지공개념 제도를 도입할 필요가 있다”고 주장했다.
윤영식 교수는 “한시적인 양도세 인하 등 매물을 유도해 거래를 활성화할 수 있는 정책이 필요하다”면서 “2주택자의 경우 더 비싼 주택이나 나중에 구입한 주택 등에 대해서는 주택금리를 차별화하는 방안도 적극 검토해볼 만하다”고 지적했다.
건국대 조주영 교수는 “오를만한 이유가 없음에도 불구하고 강남에 주택 이상급등 현상이 나타난 것은 주택수급 불균형이란 기본적 원인 외에 8ㆍ31 대책에 포함된 세제 강화 조치들을 아직 피부로 느끼지 못하고 있기 때문”이라며 “특정 지역을 타깃으로 한 근시안적 대책 만들기 보다는 8ㆍ31 대책에서 미흡했던 부분을 보완하고 대책이 시장에 영향을 미칠 때까지 어느 정도 기다려 보는 게 바람직하다”고 말했다.
전태훤 기자 besame@hk.co.kr
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