입법이 미비해서 10ㆍ29 부동산 대책이 실패한 반면에, 작년 말 입법이 완비된 8ㆍ31대책이 올해부터 시행이 되는데도 불구하고, 어째서 연초부터 다시 집값이 서울을 중심으로 들썩거리고 있는 것일까?
일부 강남지역에서는 심지어 8ㆍ31대책 발표로 떨어졌던 부분이 모두 상회될 정도로 위험수위를 넘나들고 있다. 이는 필시 정부가 내놓은 8ㆍ31 처방에 문제가 있기 때문일 것이다. 8ㆍ31대책의 핵심은 부동산 세제개혁과 공급확대정책이다. 비록 점진적이기는 하나, 보유세 강화라는 세제개혁은 시간이 갈수록 투기억제대책으로서의 효과가 작지 않을 전망이다.
그러나 정부가 소위 공급론자들의 순진무구한 논리와 여론에 떠밀려 내놓은 송파신도시 건설이라는 불완전한 공급대책이 문제를 촉발시킨다.
이는 이미 10ㆍ29 대책 실패의 원인분석에서도 잘 나타나 있음에도 불구하고, 정부는 ‘방임적 공급확대’라는 순진한 시각에서 벗어나지 못하고 있다. 10ㆍ29 대책 발표 이후 1년 반 가량 안정되던 부동산 가격이 2005년 5월부터 폭등한 것은 왜곡되고 안정장치 없는 공급대책이 뇌관을 건드렸던 때문이다.
●정부의 '방임적 공급확대'는 순진
2004년 말부터 시작된 소위 골프도시특별법이라는 기업도시특별법, 충청도 땅값을 확실히 올려준 행정복합도시특별법 등 다른 정책 목적의 불완전한 공급대책이 종국에는 판교 발 부동산광풍과 맞물려 걷잡을 수 없는 위기를 초래한 바, 이를 수습하기 위해 8ㆍ31대책을 만든 것이다.
그럼에도 불구하고 정부는 이번 8ㆍ31대책에서도 그 교훈을 반영하지 못하고 있다. 강남권에서 이미 최근 수 년 동안 경험했던 불완전한 공급대책인 재건축 아파트 파동이나 용적률 증대 파동 등은 공급은 공급이되, 오히려 집값상승을 더 부채질하는 불완전한 공급확대 정책인 것이다.
집값은 땅값과 건축비로 구성된다. 제한된 땅 위에서는 동질의 무수히 많은 아파트를 공급할 수 없기 때문에, 경제원론에서 말하는 단순한 수요공급원리를 적용할 수 없다.
판교나 송파에 새로 공급되는 아파트가 새 아파트(최신 건축자재와 뉴디자인)라는 명분으로 기존 아파트 보다 훨씬 비싼 분양가로 공급된다면, 몇 년 내로 재건축해야 되는 기존 아파트 가격이 뛰는 것은 그야말로 당연한 시장원리가 아닌가.
문제는 새 아파트 분양가가 과연 시장원리에 따라 합리적으로 결정되는 것인지에 대해서는 아무도 따지지 않는다는 것이다. 일단 판교나 송파지구 아파트 용지를 공급받는 민영건설업자들은 로또식 추첨에 의해 토지를 분양받는 즉시 독점적 지위를 향유하게 되어 최신 자재와 뉴디자인 명목으로 분양가를 대폭 높일 것이고, 이를 합리적으로 예측하는 부동산시장은 기존 아파트가격을 이에 따라 상승시키는 것이다.
따라서 올 초부터 심상치 않게 움직이는 부동산가격을 근본적으로 안정시키기 위해서는 지금이라도 합리적 틀 안에서 원가공개를 적극 고려해야 한다. 정부와 언론이 부동산 원가공개에 대해 알레르기 반응을 보이는 이유는 일부 인사들이 주장했던 반시장적 조치라는 편견 때문으로 보인다.
그러나 이는 분양가 원가공개를 오해한 것에서 비롯된 것이다.
●근본적 안정위해 원가 공개해야
분양가 원가공개란 소위 재건축 아파트를 짓고자 할 때 건축업자들로부터 가격과 품목이 제시된 건축계획서(견적서)를 받는데, 바로 이것이 원가공개인 것이다.
이는 개인이 주택을 짓거나 회사가 사옥을 건축할 때도 동일하게 적용하는 대단히 시장적인 것이다. 혹자는 분양가 원가공개가 자본주의 시장경제하에서 영업비밀을 들추는 것이라고 주장하지만, 결코 원가공개는 영업비밀을 요구하지 않는다.
현재와 같이 건설사와 수요자 사이에 심대한 비대칭이 존재하는 선분양제하에서 분양가 원가공개는 부동산 가격안정을 위한 최소한의 시장친화적 안전장치임을 정부는 알아야 하며, 이미 실패한 원가연동제를 버리고 원가공개제를 즉각 실시해야 한다.
권영준 경희대 국제경영학부 교수
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