22일부터 농지의 용도를 주택 등으로 바꿀 때 냈던 농지조성비가 농지전용부담금으로 바뀐다. 이에 따라 수도권 등 지가가 높은 곳은 부담금이 최고 5배까지 늘어나는 반면, 오지의 농지 등에서는 농지를 농업용시설로 전용할 경우 부담이 다소 줄어든다.
또 전용허가를 받은 농지 또는 주말농장을 취득하는 경우 농지취득자격증명발급 기간이 4일에서 2일 이내로 단축된다. 따라서 도시인의 농지취득 자체를 까다롭게 규제하는 현행 법규와 달리 농지취득절차가 간편해져 농지 이용 및 투자 관심이 커질 전망이다. 단, 8ㆍ31대책으로 토지거래허가구역에서는 1년 이상 거주해야 하고 양도소득세 중과 등의 부담이 있다.
또 농지취득자격증명을 받아 주말 농장용으로 농지를 구입할 수 있지만 300평 미만으로 소유를 제한하고 있다. 농지를 구입한 경우 바로 농사를 지어야 한다. 만약 토지거래허가지역 내 농지를 매입한 뒤 최소 2년간 농사를 짓지 않으면 땅 취득가액의 10%를 매년 이행강제금으로 부담해야 한다는 것도 농지 취득자들이 유의해야 할 사항이다.
이러한 일정 규모 이하의 주말 농장용 농지를 소유할 경우 양도세 60% 중과에서 제외되므로 실수요자들은 실질적인 세 부담은 피할 수 있다.
또 현행 농지법에서는 도시민이 농지취득자격증명을 받아 농지를 구입한 뒤 실제로 농사를 짓지 않더라도 5년 이상 농업기반공사나 전업농에 장기 임대하면 농지를 소유할 수 있도록 허용하고 있다. 하지만 개발예정지역의 농지나 일정 규모 이하의 농지에 대해서는 농업기반공사가 위탁을 제한함으로써 투기목적의 농지 소유를 가능한 배제하고 있다.
농지를 구입하려면 농지취득자격증명을 얻어야 소유권 이전등기를 할 수 있다. 증명서는 농지 소재지의 관할시장, 구청장, 읍ㆍ면장이 발급한다. 농지는 전, 답, 과수원 등 지목에 관계 없이 농작물을 경작할 수 있는 토지현황을 말한다.
다만 도시계획구역 내의 농지는 완충녹지나 토지이용계획확인원에 ‘지적고시 미확정’으로 기재된 경우에만 농지취득자격증명을 첨부, 소유권 이전등기를 할 수 있다.
이렇듯 실수요자의 농지취득은 간편하게 됐지만 도시민의 농지취득은 엄격히 규제해 농지 투자시 지역 및 상품별 차별화 전략이 필요하게 됐다.
고종완 RE멤버스 대표
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