서울시의 주택임대 사업자 등록자 수가 지난 해보다 12% 늘어난 1만3,617명(11월말 현재)에 달하는 것으로 나타났다. 정부가 다주택자에 대한 양도소득세 중과세를 선언하자 다수가 임대사업자로 전환한 것이다.
임대사업자로 등록을 하면 주택 매입에 따른 취득ㆍ등록세는 물론 재산세와 양도세 등을 절감할 수 있다. 우선 기준시가 3억원 이하, 주택 5가구 이상을 10년 이상 임대하면 종합부동산세를 내지 않는다. 이때 주택 5가구는 모두 같은 시ㆍ군ㆍ구에 있어야 하고 전용면적 25.7평 이하여야 한다.
현재 1가구 3주택의 양도세율은 60%다. 그러나 동일 시ㆍ군ㆍ구에서 5가구 이상을 10년 이상 임대하게 되면 중과세를 피할 수 있다. 주택임대사업은 매월 고정수익 외에도 부동산 경기가 회복돼 집값이 오르면 투자수익까지 덤으로 얻을 수 있다.
임대사업을 하기 위해서는 먼저 5가구 이상 매입 계약을 한 뒤 주소지 관할 시ㆍ군ㆍ구청에 임대사업자로 등록해야 한다. 과거 2가구에서 12월15일 이후 5가구로 늘어났다.
만약 취득ㆍ등록세 감면 대상인 주택의 경우 반드시 취득일 이전에 신청을 해야 혜택을 볼 수 있다. 등록을 마친 후 임대차 계약을 하고 30일 이내에 취득ㆍ등록세 감면 신청을 해야 한다. 임대 개시 10일 전 임대 조건을 신고하면 된다. 임대가 시작된 후에는 주소지 세무서에 임대주택사업자 등록을 해야 양도세 감면 등의 추가 혜택을 받을 수 있다.
임대주택사업 대상으로 가장 유리한 곳은 전세 비율이 높은 지역으로 중대형보다는 중소형 아파트가 좋다. 취득ㆍ등록세 감면은 전용면적 18평 이하에만 주어지기 때문이다. 또 아파트는 오피스텔보다 전용면적이 넓고 관리비가 저렴한데다 주차 공간도 넉넉해 임대 수요층은 많은 편이다.
특히 임대 수요가 많은 강남권, 종로구, 여의도 주변의 사무실이나 업무 밀집지역, 대학교 주변일수록 전세 회전율이 높다. 전세비율은 매매가의 60% 이상 되는 주택이 임대사업용으로 적당하다.
전세보다는 월세가 수익이 높아 요즘은 임대사업을 할 때 웬만하면 월세를 받는 경우도 많다. 그러나 무작정 월세를 받는 것은 불리할 수 있다. 전세금이나 월세 보증금 등 임대보증금은 종합소득과세를 안내도 되지만, 월세는 과세 대상에 포함되기 때문이다.
RE멤버스 대표
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