올해 부동산 시장은 폭등과 침체, 그리고 반등으로 이어지며 어느 때보다 혼란스런 한 해를 보냈다. 연초부터 서울 강남 지역의 아파트값이 폭등했고 이후 부동산 투기 열풍과 이를 잡으려는 정부 대책이 쏟아져 나왔다. 올해 부동산 시장을 들썩거리게 했던 10개 이슈를 시기별로 살펴봤다.
1. 연초 강남 재건축 폭등
서울 강남구 압구정동의 일부 재건축 단지가 초고층 재건축을 추진하면서 불기 시작한 재건축 폭등 바람이 강남권 재건축 시장으로 확산되면서 연초부터 재건축 단지 가격이 폭등했다. 2003년 발표된 10ㆍ29 대책 이후 한동안 잠잠하던 재건축 시장이 들썩거린 것이다.
강남 재건축 단지 가격이 폭등하면서 분양을 앞둔 경기 판교 신도시와 주변 지역인 분당 지역의 부동산 값도 요동을 쳤다. 상승세는 용인 지역으로까지 확산되면서 부동산 가격 상승 도미노 현상이 나타났으며, 이는 8ㆍ31 대책을 낳게 하는 단초가 됐다.
2. 재건축 개발이익환수제
폭등하는 재건축 아파트값을 잡기 위해 재건축 단지의 경우 임대주택 공급을 의무화하는 내용의 개발이익환수제가 시행됐다. 5월17일까지 사업시행 인가를 받은 단지는 늘어나는 용적률의 10%, 5월17일 이후 사업시행 인가를 받는 단지는 늘어나는 용적률의 25%까지 임대주택을 지어야 한다.
이에 따라 재건축 수익성이 떨어지고 중대형 평형에 대한 희소성이 부각되면서 강남권 중대형 평형 가격이 급등하는 원인이 됐다.
3. 청계천 복원·서울숲 개장
6월 뚝섬 서울숲 개장과 함께 9월에는 청계천 복원공사가 마무리됐다. 서울숲 인근 아파트값은 착공(2004년 4월) 이후 평균 24%, 청계천 주변 아파트는 평균 19% 오르며 하천 조망과 환경친화적 주거환경에 대한 높은 기대감을 반영했다.
청계천 인근 상권도 크게 활성화했고, 인근 황학동 재개발구역이나 강북 재개발 지역 등으로 부동산 열기가 이어졌다.
4. 8ㆍ31 종합대책 발표
주택ㆍ토지ㆍ세제 부문에 걸쳐 서민 주거안정과 주택공급 확대, 부동산 거래 투명성을 제고하기 위한 전방위적인 부동산 안정대책 8월31일 발표됐다.
공공택지 아파트 분양권 전매 제한 강화(수도권 5년→10년, 기타지역 3년→5년) 및 개발부담금제 시행 등을 담고 있다. 양도소득세 중과 대상을 3주택자 이상에서 2주택자 이상으로 확대하고, 양도세 과세 표준도 실거래가로 강화했다. 공급 확대를 위해 송파신도시 계획도 발표됐지만 주변 지역 땅값 상승을 부추긴다는 지적도 함께 받았다.
5. 서울 동시분양 폐지
1989년 도입돼 16년간 시행돼 온 서울시 동시분양 제도가 올해 서울 10차 동시분양을 마지막으로 폐지됐다. 다만 청약 과열이 예상되는 판교 등 공공택지의 아파트 분양은 동시분양이 유지된다.
동시분양 폐지로 당첨자 발표일만 다르면 여러 곳에 중복 청약할 수 있어 그만큼 수요자들의 아파트 선택의 폭이 넓어졌다. 유명 브랜드를 가진 대형 건설업체와 그렇지 못한 건설사간 청약 양극화 현상도 심화할 것으로 보인다.
6.원가 연동제 실시
주택법 개정으로 공공택지개발지구 내 전용면적 25.7평 이하 분양 물량에 대해서는 원가연동제가 실시됐다. 11월에 분양한 경기 동탄 신도시에서 처음으로 분양가에 대한 간접 규제가 이뤄졌다. 분양가가 5~10% 가량 낮아지는 효과가 있었지만 당초 예상보다 미흡해 실효성 논란을 빚기도 했다.
7. 생애 첫 주택대출 부활
11월7일부터 1년간 한시적으로 생애최초 주택구입자금 대출 제도가 재개됐다. 연소득 5,000만원 이하인 무주택자가 난생 처음 전용 25.7평 이하 주택을 사거나 분양 받을 때 연 5.2%(고정금리)의 저리로 대출을 받을 수 있다.
대출 수요 급증으로 대출 재개 35일만에 자금이 고갈될 처지에 놓이며 한때 대출이 중단되는 우여곡절을 겪기도 했다. 정부가 지원 자금을 3,000억원 증액키로 하면서 운영 자금이 3조5,000억원으로 늘어났다.
8.헌재 행정도시 합헌 결정
11월24일 헌법재판소의 행정도시특별법 합헌 결정으로 지난 20일부터 행정도시가 들어서는 충남 연기ㆍ공주 지역 토지에 대한 보상이 시작되는 등 행정도시 건설이 본격화하고 있다. 청와대와 국회 등을 제외한 14부4처2청이 이전할 계획이다.
국가균형발전을 취지로 추진중인 지방 혁신도시 선정도 잇따르면서 공기업들의 지방 이전 계획도 점차 가시화하고 있다.
9. 발코니 확장 합법화
지난 2일부터 발코니 확장이 합법화해 다양한 발코니 사용이 가능해졌다. 건설사들은 발코니 확장을 분양 마케팅으로 활용, 분양률 제고에 열을 올리고 있다.
발코니 확장은 공동주택의 평면을 다양화한다는 긍정적인 평가를 받고 있다. 그러나 넓어진 전용면적 만큼 재산세 인상도 필요하다는 지적이 잇따르면서 세금 관련 논란도 제기되고 있다.
10. 콜금리 두 차례 인상
한국은행 금융통화위원회가 10월에 이어 이 달 8일 콜금리를 0.25%포인트 인상, 금리를 연 3.75%로 끌어올렸다. 이에 따라 부동산 가격 상승의 주 동력원으로 작용했던 저금리 기조는 사실상 끝난 것으로 전문가들은 분석했다.
내년에도 금리가 추가 인상될 것이라는 전망이 제기되고 있는 만큼 향후 금리인상 여부가 내년 주택시장을 움직이는 주요 변수로 작용할 것으로 보인다.
전태훤 기자 besame@hk.co.kr
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