돈이 되는 아파트는 어떤 것일까. 돈되는 아파트를 고를 수 있는 특별한 방법은 없을까.
어려운 일 같지만 아파트 가격이 오르는 몇 가지 이유만 생각해 보면 의외로 간단히 그 방법을 찾을 수 있다. 당장 눈앞에 보이는 가치 뿐만 아니라 미래가치, 희소가치, 내재가치 등을 고려하면 궁금증을 해결할 수 있다.
무엇보다 최소 3년 후의 미래가치를 내다볼 수 있어야 한다.
지하철 개통을 예로 들어보자. 지하철 개통 소식은 공사 전부터 알려지기 마련이다. 가격은 공사 진척도에 따라 서서히 올라간다. 개발 호재가 있지만 뛰는 가격에 부담을 느끼게 되면 “가격이 너무 비싸 투자해 봐야 수익이 없다”며 미래가치를 포기해 버리는 사례가 많다.
그러나 미래가치를 중요시하는 투자가는 지하철역이 개통됐을 때 주변이 어떻게 바뀌고 또 생활환경은 어떻게 변화할지를 가늠해 과감히 투자를 한다. 그리고 지하철이 개통될 때까지 기다린다. 가격은 분명 올라 있다.
재개발과 재건축도 미래가치를 가늠해볼 수 있는 주요 테마 가운데 하나다. 올 상반기를 비롯해 최근 몇 년간 재건축 아파트 가격이 오른 이유도 당장의 주거환경은 열악해도 미래가치는 충분하다고 판단한 수요자나 투자자들이 몰렸기 때문이다.
교통, 학군, 환경, 편의시설 등과 함께 희소가치도 투자의 중요한 기준이 된다. 강남 중ㆍ대형 평형이 급등한 이유도 수요에 비해 공급이 절대적으로 부족한데 따른 희소성이 한 몫을 했기 때문이다.
내재가치는 기업을 평가할 때 뿐만 아니라 부동산 투자를 결정할 때도 필요하다. 특히 재건축 아파트를 선택할 때는 건물과 대지 지분을 나눠 평가해볼 필요가 있다. 단순히 입지와 건설사 브랜드만 보고 투자를 결정해서는 안된다. 주변시세, 분양가, 입주 후 예상 프리미엄 등을 계산할 줄 아는 세심한 투자 분석이 앞서야 한다.
인테리어나 설계 구조 외에 건물 가치와 토지 가치를 분리해서 내재 가치를 판단해야 한다. 아파트 노후 정도에 따라 다르겠지만 아파트 매매가격 가운데 건물 자체의 가치는 10~40% 정도면 충분하다. 나머지는 땅이 가진 가치가 차지한다.
내년 1월 전국에서 1만여 가구가 분양된다. 흙 속에서 진주를 찾아내듯, 수많은 부동산 가운데 미래가치와 희소가치, 내재가치를 지닌 아파트를 찾을 수 있는 안목을 가질 수 있다면 성공적인 내 집 마련이 될 것이다.
RE멤버스 대표
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