강남권 아파트가 유독 비싼 이유는 무엇일까. 강남은 준비된 계획도시이며 고가의 대형 아파트 단지 밀집 지역이다. 또 명문대 진학률이 높은 고교가 많고 편의ㆍ교통시설 및 기타 기반시설이 다른 지역보다 뛰어난 곳이다.
그래서 강남에는 강남만의 문화와 사회가 존재한다. 처음 강남으로 이사 온 주민도 이 같은 보이지 않는 장벽에 낯가림을 할 정도로 진입 장벽이 두텁다.
이러한 강남권(강남ㆍ송파ㆍ서초구)에서 내년 총 1만4,969가구가 입주한다. 이는 1982년 이후 24년 만의 최대 물량으로, 서울시 총 입주 단지의 33.6%에 해당하는 물량이다.
강남구가 올해 3,417가구에서 8,077가구로, 송파구가 1,867가구에서 3,857가구로, 서초구는 3,580가구에서 3,035가구로 입주 가구 수가 늘어난다
. 여기에 내년에는 다주택자에 대한 세 부담이 증가하기 때문에 강남권도 내년 상ㆍ중반기에는 가격이 약보합세에 머물 것으로 보인다.
하지만 강남권 주택이 지속적으로 하향 곡선을 그릴 것 같지는 않아 보인다. 내년에는 재건축에 대한 규제 강화, 가용택지의 절대 부족 등으로 공급이 크게 줄기 때문이다.
실제 서울 강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동구 등 강남권에서 일반 분양될 아파트 공급 계획은 전무한 상태다. 일반 분양 물량은 분양이 연기된 강남구 삼성동 영동차관아파트 재건축(일반 분양 416가구)이 유일하다.
내년에 입주 물량은 다소 늘어나지만 분양 물량이 없어 장기적으로 주택 공급 부족 현상 해결은 어려울 전망이다. 공급 예정인 주택 물량도 신규 단지가 아닌 재건축이 대부분이어서 집값 잡기가 힘들어 보인다.
물론 종합부동산세 강화, 재산세 인상, 2주택자 양도세 중과, 기반시설부담금제 도입, 재건축ㆍ재개발 분양권 주택 간주 등 각종 규제 정책에 금리인상 조치까지 겹쳐 강남권 매도 대기 물량은 내년 상반기까지 늘어날 전망이다.
하지만 시중의 유동자금이 아직도 마땅한 투자처를 찾지 못하고 각종 개발 호재를 좇아 부동산으로 몰려다니고 있다는 점이 강남 집값을 자극할 것으로 보인다. 결국 내년 강남 아파트 시장은 악재와 호재가 한판 힘겨루기를 벌이는 형세가 될 것으로 보인다.
RE멤버스 대표
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