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[한국시론] 공공택지 주택은 공영개발로
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[한국시론] 공공택지 주택은 공영개발로

입력
2005.11.10 00:00
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정부와 여당이 공공택지의 조성 원가를 항목별로 공개하는 방안을 적극 검토하고 있다고 한다. 이는 지난 3일 서울행정법원이 경기 파주 출판문화단지를 조성한 토지공사에 시설용지의 조성원가 산출 내역 정보를 모두 공개하라는 판결을 내린 데 따른 것이다.

그동안 공공택지는 택지를 개발하는 토지공사와 주택공사, 택지를 분양받는 아파트 건설업체에 황금알을 낳는 거위였다. 토지 수용과 택지 개발, 그리고 아파트 건설로 이어지는 일련의 과정에서 막대한 땅값 차익, 즉 개발이익이 발생하였고, 이 중 상당 부분이 토공, 주공과 건설업체의 수중에 흘러들어갔기 때문이다.

공공택지 개발은 토공, 주공과 같은 공기업이 민간의 토지를 강제수용하는 데서부터 시작된다. 자칫 정부나 공기업이 민간의 재산을 탈취하는 것으로 해석할 수도 있는 토지의 강제수용을 정당화하는 논거는 다름 아닌 토지의 공공성이다.

따라서 공공택지는 민간이 개발하는 택지와는 비교할 수 없을 정도의 강한 공공성을 유지해야 한다. 이처럼 강한 공공성을 가지는 공공택지는 개발이익을 모두 공적으로 환수하는 것이 옳다.

●토공·주공은 원가공개 마땅

그러나 그동안 토지공사와 주택공사는 공공택지를 사적 재화를 넘기듯이 민간 건설업체에 매각해 왔다. 개발이익의 대부분은 양대 공기업과 택지를 분양받은 건설업체가 나누어 가졌다(아파트 분양 이후 발생하는 개발이익은 논외로 하자).

토지를 수용당한 사람들에게도 토지 보상비의 형태로 개발이익의 일부가 들어갔지만 전체 개발이익의 크기에 비하면 무시해도 좋을 정도다.

공기업이 공공의 재산인 공공택지를 팔아서 큰 이익을 얻었다면 그 내역을 공개하는 것이 옳다. 그동안 토지공사와 주택공사의 수익은 국민임대주택단지나 산업단지 조성 등 공익사업에 활용해 왔는데 무슨 문제가 있느냐고 할지도 모르겠다. 그러나 공기업이 투명하지 않을 때 어떤 부작용이 생기는지 우리는 잘 알고 있다.

서울행정법원 재판부가 “토지공사가 토지개발사업을 통해 얻는 이익은 궁극적으로 국민 전체에 귀속되어야 할 성질의 것”이라며 공기업의 행정편의주의와 권한 남용을 방지하기 위해서는 관련 정보를 공개하는 것이 옳다고 판결한 까닭도 여기에 있지 않을까.

하지만 더 큰 문제는 민간 건설업체가 공공택지를 분양받아서 막대한 땅값 차익을 챙긴다는 사실이다. 토지공사가 토지개발사업을 통해 얻는 이익과 마찬가지로, 이 또한 “국민 전체에 귀속되어야 할 성질의 것”이다. 아파트 건설이라는 생산적 활동을 통해서라면, 아무리 많은 이윤을 획득한다고 해도 전혀 문제가 되지 않는다.

그것은 오히려 적극 장려해야 한다. 그러나 아무런 생산적 노력 없이 공공의 재산인 공공택지를 분양받는 것만으로 폭리를 취하고 있다면 큰 문제다.

어떻게 하면 민간 건설업체의 불로소득 취득을 막고 공공택지의 공공성을 유지할 수 있을까. 우선 공공택지의 조성원가와 공공택지 내 아파트 분양원가가 소상하게 공개되어 건설업체의 수익 구조가 밝혀져야 한다. 그러나 택지와 아파트의 원가를 공개한다고 해서 개발이익이 자동으로 국민 전체에게 귀속되는 것은 아니다.

원가 공개는 개발이익의 사적 전유(專有)의 실태를 알리는 효과가 있을 뿐이다. 근본적인 문제는 공공택지를 민간 업자에게 넘기는 택지 공급 제도에 있다. 공공택지에서의 주택 건설을 공영개발 방식으로 해야 한다는 논리는 여기서 나온다.

●개발이익은 국민에 귀속돼야

최근 정부가 ‘토지임대-건물분양’ 방식의 공영개발을 검토하고 있다는 보도가 나오고 있는데, 만일 사실이라면 문제의 본질을 제대로 파악한 것이다.

공공택지의 소유권은 계속해서 정부나 공기업이 가지고 건물은 민간 건설업체가 자유롭게 지어서 분양하게 한다면, 공공택지의 공공성은 유지하면서 민간의 자율성을 보장할 수 있다. 공공택지의 원가 공개가 공공택지의 공공성 유지의 필요성에 대한 사회적 합의를 하는 계기가 되기를 기대해 본다.

전강수 대구가톨릭대 경제통상학부 교수

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