추석 이후 재건축 아파트와 강남 소재 아파트 가격이 본격적으로 하락세를 보이고 있다. 토지 가격도 그동안 꾸준히 상승했던 수도권 주변 및 기업도시 일대를 중심으로 눈에 띌 만큼 떨어지고 있다.
8ㆍ31 부동산 대책은 주택 및 토지 가격에서 거품을 제거한 것 뿐만 아니라 과거와는 다른 새로운 투자 환경과 투자 방식의 변화를 의미하고 있다. 새로운 패러다임의 변화와 이에 대처하는 신(新) 투자 전략은 무엇일까.
먼저 실수요자 입장에서 접근해야 한다. 세제 강화를 통해 부동산 시세 차익의 절반 이상을 환수하겠다는 것이 정부 방침이다. 양도차익에 대한 매력이 상실되는 만큼 상가 등 현금 흐름이 고정적인 임대수익 방식이 인기를 끌 전망이다. 따라서 다주택 보유자는 가급적 유망 지역에 한 채만 보유해 세금 부담을 낮추는 전략이 필요하다.
또 포트폴리오를 재조정해야 한다. 산업은행 보고서에 따르면, 고령화가 심화하면서 금융자산 보유 성향은 증가하는 반면, 비금융 자산에 대한 선호도는 떨어지고 있다. 고령화가 진전되고 경제 규모 확대와 더불어 성장 잠재력이 둔화한다. 유동화가 쉽지 않고 거래 비용과 보유 비용이 많이 드는 부동산보다는 금융자산에 대한 선호가 높아질 것이다.
금리 인상에도 대비해야 한다. 2001년 이후 5년 동안 사상 최저 저금리 기조가 이어지면서 갈 곳 잃은 부동자금이 부동산으로 흘러 들어가 가격 급등을 초래했다. 부동산 투자를 고려중인 수요자라면 무엇보다 금리 움직임에 주목할 필요가 있다. 특히 여유자금이 아닌 대출을 통한 투자를 고려한다면 향후 금리인상을 염두에 둬야 한다.
목표수익률을 낮추는 유연성도 필요하다. 정부는 앞으로 투기 수요 부동산에 대해서는 이익을 볼 수 없도록 한다는 방침이다. 보유ㆍ양도세 중과로 여간해서는 주택이나 토지를 통해 수익을 내기가 쉽지 않게 됐다.
안정적인 임대 수익을 올릴 수 있는 수익형 부동산의 경우도 과거처럼 높은 수익률이 보장되지 않는다는 점을 감안해 현실적인 목표수익률을 정하는 것이 좋다.
투자는 여유자금으로 장기 투자하는 전략을 세워야 한다. 세제 강화로 양도차익이 줄어들었기 때문에 향후 부동산 투자는 은행대출 보다는 여유자금으로 하는 것이 좋다.
대박을 노리고 빚을 내 투자했다가는 시세차익은 커녕 강화한 세금 벼락을 맞을 수 있기 때문이다. 때문에 단기보다는 장기로, 대출보다는 여유자금을 통한 보수적인 투자전략을 구사하는 것이 좋다.
RE멤버스 대표
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