8ㆍ31 대책 발표 이후 부동산 시장은 깊은 숨 고르기에 돌입했다. 지난 6개월간 급등세를 주도했던 강남과 분당, 용인 등의 중대형 아파트와 강남권 재건축도 큰 반응이 없다. 대책 발표 이전 한달간 미리 선조정을 거친 탓인지 추가 매물도 나오지 않고 있고, 집값 하락세도 뚜렷하지 않다.
반면 강북권 재개발, 뉴타운 지역은 강북 광역 개발 호재로 상승세가 감지된다.
전세값은 강남을 필두로 강북, 수도권으로 확산되면서 상승 흐름이 빨라지고 있다. 시장 반응이 이렇게 미지근한 것은 정부 대책의 강도나 내용이 미진해서라기보다는 거액의 자산이 움직이는 ‘무겁고 하방경직성이 강한’ 부동산 시장의 내재적 특성 때문으로 분석된다.
과거에도 부동산 대책이 나올 경우 통상 일러야 10일 내지 2주 정도는 지나야 매물이 나오고 호가가 하락하는 등 움직임이 감지됐다. 따라서 매도자, 매수자들이 본격적인 움직임을 보이는 시기는 아무래도 추석 이후가 될 것 같다.
부동산 부자들의 신중한 투자 속성을 고려할 때 추석 전까지는 정책 영향 파악, 시장동향 분석, 정치권 입법과정, 다주택 보유자들의 움직임 등에 눈과 귀가 집중될 전망이다.
강남권 부동산 부자들의 경우 현재로선 종합부동산세 등 보유세 강화, 1가구 2주택자 양도소득세 중과 조치, 경기 불확실, 거품 우려, 가격상승 기대감 상실 등 여러 악재 때문에 매도 전략을 적극 구사할 것으로 예상된다.
세금 중과, 개발이익환수, 원가연동제 등 규제 강화로 부동산 자산의 미래 투자가치가 적어진 만큼 추가 매입을 자제할 것은 확실하나 ‘보유냐 처분이냐’를 놓고 손익계산을 할 것으로 보인다.
또 시중 부동자금의 흐름에도 급속한 변화가 예상된다. 430조원에 이르는 부동자금이 어디로 움직이는지에 따라 금융, 실물(부동산) 시장이 요동칠 것이다. 정부는 8ㆍ31 대책이 주택, 토지시장 규제에 집중된 만큼 소위 풍선 효과로 주상복합, 상가, 오피스텔 등으로 돈이 몰리지 않도록 다른 규제 장치를 검토하고 있다.
게다가 미국, 영국, 호주 등 선진국 주택시장의 거품 붕괴 가능성도 변수로 작용한다. 선진국 주택가격 거품이 꺼질 경우 금융, 실물 경제의 세계적인 연동 움직임에 비춰볼 때 우리나라 집값 하락도 불가피하기 때문이다.
그렇다면 추석 이후 부동자금은 어디로 흘러가고, 주택 등 부동산 시장은 어떻게 변화한 모습으로 우리에게 다가올 것인가. 그리고 변화한 시장에 걸맞는 새로운 투자전략은 무엇이며 정책 핵폭풍을 피해갈 안전하고 유망한 상품으로는 어떤 것이 있을까?
부동산 문제가 최대 화두로 떠오르면서 이번 추석은 부동산 시장의 변곡점, 대세 전환의 시발점이 될 가능성이 높아졌다. 부동산 부자든, 내 집 마련 실수요자든, 재테크 투자자든 추석 이후 새 판이 짜여질 부동산 시장에 주목해야 할 이유는 충분하다.
RE멤버스 대표
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