세금은 피할 수 없지만 절세는 가능하다. 8ㆍ31 부동산 종합대책에 이어 정부가 양도소득세 부과 때 주택 수에 포함시키지 않던 재건축ㆍ재개발 조합원 입주권도 양도세 중과 대상으로 포함시킴에 따라 절세 요령에 대한 관심이 높아지고 있다.
새로 다주택자 범주에 포함되는 1가구 2주택자들의 경우 내년부터 양도차익이 실거래가로 산정되는데다 2007년부터는 50％ 중과세율이 적용돼 세금 부담이 지금보다 크게 늘어날 전망이다.
전문가들은 “어차피 내야 할 세금이라면 절세 요령을 터득해 세금 규모를 줄이는 수 밖에 없다”며 “부동산으로 얻은 이익은 세금 등을 통해 모두 환수하겠다는 정부의 의지가 확고한 만큼 앞으로 부동산 재테크의 성패는 절세 요령이 좌우할 것”이라고 말하고 있다.
2주택자들의 유형별 절세 요령을 알아보자.
우선 1가구 2주택자 여부를 판단하는 기준은 수도권 및 광역시, 그리고 나머지 지역이 다르다. 수도권과 5대 광역시의 경우에는 기준시가에 상관없이 모든 주택이 1가구 2주택 대상이 된다. 나머지 지방은 기준시가 3억원을 초과하는 경우에만 보유 주택으로 간주된다.
다만 수도권과 5대 광역시에 있는 2주택 중 기준시가 1억원 이하의 주택을 먼저 파는 경우에는 중과세율이 적용되지 않는다. 수도권과 5대 광역시 내에서 기준시가 1억원 이하 주택 2채를 보유하고 있다면 1가구 2주택에 해당되지만 양도세가 일반 누진세율(9-36％)이 적용돼 부과된다.
그러나 내년부터는 실거래가를 기준으로 양도세가 부과되기 때문에 투자 가치가 낮거나 시세차익이 적은 주택 한 채는 올해 안에 처분하는 것이 세금 부담을 줄일 수 있는 방법이다.
수도권과 5대 광역시에 기준시가 1억원 이하 주택 1채와 1억원 초과 주택 1채 등 2채를 갖고 있는 경우, 수도권과 5대 광역시에 기준시가 1억원 이하 주택과 나머지 지방 지역에 3억원 초과 주택을 각각 1채씩 보유한 경우에도 마찬가지다. 두가지 경우 모두 1억원 이하 주택을 먼저 파는 것이 유리하다.
앞서 언급한대로 2주택 보유자라도 수도권과 5대 광역시의 기준시가 1억원 이하 주택은 중과 대상에서 제외돼 일반 누진세율(9~36％)로 양도세가 부과되기 때문이다. 그러나 수도권과 5대 광역시에 있는 기준시가 1억원이 넘는 주택이나 다른 지방에 있는 3억원 초과 주택을 먼저 팔면 2주택 중과 대상에 포함돼 50％의 단일세율이 적용된다.
수도권과 5대 광역시에 기준시가 1억원이 넘는 집을 2채 갖고 있거나 그외 지역에 3억원이 넘는 주택 2채를 보유하고 있는 경우에는 어느 집을 먼저 팔든 모두 양도세 중과 대상에 해당한다.
따라서 같은 조건이라면 비교적 작은 평형의 주택을 먼저 파는 것이 유리하다. 소형 평형의 경우 중ㆍ대형 평형보다 가격이 오를 수 있는 폭이 적기 때문에 보유하고 있어도 향후 시세 차익은 상대적으로 적을 수 밖에 없다.
수도권과 광역시에서 1억원이 넘는 집 1채와 그외 지역에서 3억원을 초과하는 주택 1채를 갖고 있는 경우, 2주택자에 대한 양도세 중과를 피할 길은 없다. 이 경우에는 수도권과 광역시, 그외 지역에 있는 주택 중 실거주 주택만 남기고 투자 목적으로 보유한 주택을 처분하는 것이 최선의 방법이다.
입주권과 주택 1채를 함께 갖고 있는 경우 입주권(단 관리처분계획 인가를 받은 경우)을 먼저 팔면 세금 중과는 없다. 예를 들어 1주택, 1입주권 보유자가 입주권을 먼저 팔면 지금처럼 9∼36%의 양도세율이 적용된다. 이후 1주택(3년 보유, 2년 거주)을 팔면 1가구 1주택 비과세 혜택을 그대로 유지할 수 있다.
입주권을 갖고 있다고 해서 무조건 세금이 부과되는 것은 아니다. 예를 들어 주택 1채를 갖고 있으면서 내년 이후 입주권을 산다 해도 재건축 주택이 완공된 뒤 1년 내에 종전 주택을 팔면 1가구 1주택 비과세 요건에 해당된다.
살던 집이 재건축에 들어가 이사 목적으로 다른 집을 구입해 1년 안에 집을 팔 때도 일시적인 2주택자로 분류돼 양도세를 내지 않는다. 단, 이사를 간 집에서 1년 이상 거주하고, 가구원 모두가 다시 완공된 주택으로 이주해야 양도세가 부과되지 않는다.
전태훤 기자 besame@hk.co.kr
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