8ㆍ31 대책의 주 타깃은 6억원 이상 주택을 여러 채 갖고 있는 사람들이지만, 강력한 세제대책의 불똥이 중산ㆍ서민에게도 영향을 줄 것으로 보인다. 특히 취득ㆍ등록세와 양도소득세의 경우 이미 주택거래신고지역으로 지정돼 실거래가 적용을 받는 강남권보다 앞으로 실거래가 적용을 받게 되는 강북권 등의 세금 증가율이 더 높게 나타나 논란이 예상된다.
고가 부동산에 대한 보유세는 대폭 늘어날 전망이다. 종부세 대상 주택이 기준시가 ‘9억원 초과’에서 ‘6억원 초과’로 확대되고, 당초 인별 과세에서 세대별 합산 과세로 바뀌었기 때문이다. 일단 종부세 대상에 포함된 세대는 향후 5년간 관련 세금 부담이 2~3배 가량 늘어날 것으로 보인다.
기준시가 10억원 짜리 분당 아파트의 경우 보유세 총액이 올해 373만원이었으나, 내년에는 세율 인상과 과표 반영률(50→70%) 상승에 따라 601만원으로 61%(228만원)나 늘어난다.
5년 뒤에는 현재보다 2.2배나 많은 814만원에 달하게 된다. 이는 기준시가가 변동하지 않는 경우를 전제로 한 것인 만큼, 기준시가를 실제 거래가액에 접근시키기 위한 상향 조정작업이 계속될 경우 세 부담은 훨씬 크게 늘어난다.
반면 서울 상계동의 기준시가 1억원 아파트의 경우 2005년 18만원인 재산세가 2007년까지 동결되고, 2009년에도 올해보다 5만원(27%) 오른 23만원에 불과할 전망이다. 역시 종부세 대상에서 제외되는 서울 마포의 기준시가 3억원 아파트도 현재 연간 81만원인 재산세가 2007년까지 동결된 뒤 2008년과 2009년에는 각각 93만원과 104만원으로 점진적으로 상승한다.
양도소득세의 경우 2007년부터 1가구 2주택 중과세(세율 50%)가 시행되면 그 부담이 크게 늘어난다. 현재 기준시가로 세금을 매기는 서울 강북과 지방은 앞으로 실거래가로 과세 기준이 바뀌기 때문에 세부담이 가파르게 증가한다.
2003년 5월 실거래가 3억6,000만원(기준시가 2억8,050만원)에 취득한 노원구의 37평형 아파트를 4억8,000만원(기준시가 3억2,600만원)에 팔 경우 올해는 기준시가로 계산해 527만원의 양도세만 내면 되지만, 2007년에는 실거래가로 계산해 50%의 세율을 적용하는 데다가 장기보유에 따른 기존의 공제혜택도 받지 못하기 때문에 무려 4,925만원의 세금을 내야 한다.
강남 대치동 41평 아파트의 경우 2003년 7억3,000만원에 취득한 것을 11억5,000만원에 팔면 올해는 9∼36%의 세율을 적용 받아 양도차익의 32.3%인 약 1억2,000만원(주민세 포함)만 내면 되지만, 2007년에 팔면 1억 8,339만원을 내야 한다.
거래세도 서울 강북과 지방의 부담이 서울 강남지역보다 늘어날 가능성이 크다. 정부가 취득세와 등록세(농특세 등 포함) 세율을 개인간 매매의 경우 4.0%에서 2.85%로 인하했으나, 내년부터 강북과 지방의 경우 기준시가 대신 실거래가를 기준으로 매겨질 경우 실제 부담액은 오히려 늘어난다.
노원구 중계동 37평형 아파트의 경우 현재는 기준시가의 4.0%인 1,304만원만 내면 되지만 내년에는 실거래가의 2.85%인 1,368만원을 물어야 한다.
이밖에도 비사업용 토지에 대한 종부세 대상자가 올해 3만명(세액 3,100억원)에서 내년에는 11만가구(4,400억원)으로 늘어난다. 비사업용 토지의 보유세 부담은 공시지가 20억원인 나대지에 대한 세금이 올해 825만원에서 내년 1,247만원, 2007년 1,425만원, 2008년1,602만원, 2009년 1,780만원 등으로 늘어난다.
조철환기자 chcho@hk.co.kr
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