미혼자녀·배우자 명의 추가대출…소득없으면 담보대출 불가

배우자나 자녀, 심지어 미성년 자녀까지 동원해 주택담보대출을 받고 그 돈으로 집을 사고, 그 집을 담보로 다시 대출을 받아 집을 또 사들이고….

이처럼 주택담보대출을 매개로 보유 주택수를 늘려가는 투기적 관행에 금융감독당국이 제동을 걸고 나섰다. 30일 금융감독원이 내놓은 ‘주택담보대출 리스크 관리방안’은 주택담보대출을 개인 아닌 세대 단위로 규제하는 것, 그리고 담보가 넉넉해도 소득이 없으면 대출을 허용치 않는다는 것이 주요 골자다.

미성년 자녀 명의 대출은 모든 지역에서 전면 금지됐고, 소득이 없는 배우자 명의로는 투기지역 내에서 추가 담보대출이 어려워졌다. 특히 30세 미만 미혼자는 투기지역 내에서 첫 아파트 담보대출을 받으려 해도 일정 소득을 입증해야 하는 등 전반적인 대출문턱이 상당히 높아졌다.

여기에는 자신의 소득과 비교해 대출을 갚을 수 있는 여력을 가늠하는 총부채상환비율(DTI)이라는 새로운 지표가 동원됐다. 금융권과 부동산업계에선 과세에 이어 대출에도 개인 아닌 세대 기준을 적용한 이번 주택담보대출 규제가 부동산투기고리 차단에 상당한 효과를 낼 것으로 보고 있다.

우선 본인이 이미 주택투기지역 내에 이미 아파트 담보대출을 받은 상태라면, 앞으론 배우자 명의로 투기지역에서 추가 담보대출을 받을 때 DTI 40% 기준을 충족시켜야 한다. 물론 본인명의의 추가대출은 6월 30일 금감원 대책(주택투기지역내 동일인 주택담보대출 1회 제한)에 따라 지금도 불가능하다.

예를 들어 남편 명의로 투기지역 내 아파트 담보대출이 있는 상태에서 부인이 투기지역에서 아파트 주택담보대출을 한 건 더 받으려고 한다고 하자. 이 때 부인은 DTI 40%를 충족해야 하기 때문에, 소득 없는 부인명의론 추가대출자체가 불가능하다. 다른 금융부채가 없는 상태에서 3년 만기 원금일시상환방식(연 5.3% 고정금리)으로 2억원을 대출 받으려면 부인의 연소득이 약 1억 8,400만원 이상임을 증빙해야 하는 것이다.

20세 미만의 미성년자(기혼자는 제외)는 투기지역 뿐 아니라 모든 지역에서 주택담보대출을 받는 것이 원천적으로 금지된다.

30세 미만의 미혼인 사람은 부모나 본인이 투기지역 내에서 담보대출을 받은 것이 없더라도, 자신의 소득수준을 증명해야만 그 범주 내에서 주택담보대출을 받을 수 있다. 30세 미만은 주민등록상 세대분리를 할 수 있는 만큼, 자녀 명의를 이용해 주택담보대출을 받아 투기를 하는 것을 실질적으로 차단하기 위한 것이다.

한편 20일부터는 투기지역 내 아파트 담보대출 3건 이상 갖고 있다가 만기가 도래할 경우, 만기 이후 1년안에 대출건수를 무조건 2건 이하로 줄여야 한다. 기존 담보대출이 3건이든, 4건이든 무조건 2건 이하로 낮춰야 하는 것이다

고주희 기자 orwell@hk.co.kr