올해 하반기 부동산 시장을 주도할 호재는 무엇일까. 일단 강북 뉴타운과 미니신도시로 탈바꿈하게 될 지역으로 예상된다. 서울 세곡, 우면, 상암2지구, 강일2지구 등 택지개발 예정지구나 뉴타운 지정지역 등이 바로 그곳이다. 그러나 이 지역들이 모두 ‘황금 알을 낳는 거위’가 되는 것은 아니다. 구역 선정과 적정한 매입 시기가 투자의 승패를 가르기 때문이다. 특히 처음 접하는 사람들은 사기를 당할 수도 있는 만큼 세심한 주의가 요구된다.
특히 ‘딱지’(특별입주권)는 개발예정지 주변에서 거래되는 대표적인 투자 대상이다. 개발예정지 내에서 도시계획사업이나 택지개발사업 등으로 집이 헐리게 된 철거민이나 원주민에게 주는 보상물로, 전용 25.7평 이하 아파트에 입주할 수 있는 권리가 바로 딱지다.
이는 일종의 당첨 프리미엄으로, 아파트 분양금에는 포함되지 않는다. 하지만 주변 시세의 70% 이하로 저렴하게 분양 받기 때문에 차익이 큰 편이다. 딱지 거래가 불법임에도 근절되지 않는 것은 이 같은 이유 때문이다.
딱지 매입자는 입주권자인 매도인이 추후 아파트 당첨을 전제로 당첨자 명의로 분양계약을 체결한 뒤 분양권을 딱지 매입자에게 넘기겠다는 약정을 하게 된다. 그러나 딱지는 등기 능력이 없기 때문에 거래 당사자간 공증을 받아 입주권에 대한 처분금지 가처분을 하게 되는데, 이것이 결국 민ㆍ형사상 소송으로 이어지는 분쟁의 소지가 된다.
게다가 딱지 매입자는 원매자의 양도소득세 및 등기 비용을 대신 납부하기 때문에 납세에 대한 이중부담도 갖게 된다.
한편 재개발지역 내 다세대, 상가, 나대지, 도로 등은 저마다 분양자격이 다르다. 서울시 조례에는 한 필지당 한 개의 분양권을 주도록 하고 있다. 예컨대 재개발지역의 나대지는 90㎡가 넘어야만 분양자격이 주어진다. 다세대주택은 2003년 12월 말을 기준으로 세대 분리가 됐어도 공유로 보아 한 개 아파트 분양 자격만 준다.
딱지는 실소유자가 누군지 모를 정도로 여러 개로 쪼개져 유통되는 경우도 있다. 이를 ‘물딱지’라고 한다. 물딱지는 권리가 없는 가짜 입주권으로, 투자 원금을 고스란히 날릴 수 있다. 딱지를 취급하는 곳이 주로 ‘떴다방’, ‘기획 부동산’이다 보니 문제가 더 심각하다.
입주권을 부여하는 자격에서도 위험이 내재돼 있다. 택지개발사업 과정이나 도시계획사업 시행지구 내 철거민으로부터 매입한 정당한 입주권이라 할지라도 아파트 공급 시점에 원매자가 적법 자격(가구 구성원 전원이 무주택자 등)이 없는 것으로 판명되면 입주 자격을 박탈당한다.
합법적으로 입주권을 받으려면 사업시행 인가 고시일 이전에 철거가옥을 매입하는 것이 가장 안전하다. 이때 도시계획확인원 또는 관할구청을 통해 주택이 도시계획사업에 편입돼 있는 지 등을 문의하는 것이 좋다. 부동산투자를 위한 과감한 배팅도 때론 필요하지만 불법이나 편법을 통한 재산 증식을 하겠다는 생각은 반드시 버려야 할 것이다.
RE멤버스 대표
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