경매는 시세보다 싸게 부동산을 구입할 수 있다는 점에서 매력적인 구매 방법의 하나다. 하지만 경매를 통해 부동산을 구입하는 것은 일반적인 매매방식을 통할 때보다 위험성이 훨씬 높다. 따라서 사용 목적과 물건에 대한 철저한 사전 분석이 무엇보다 중요하다. 단기 매각인지, 장기 투자를 통해 차익을 챙길 것인지, 아니면 실거주용으로 사용할 지를 먼저 결정하고 그에 따라 경매 대상을 설정하고 전략도 세워야 한다.
지지옥션 강은 팀장은 “경매는 잘만 고르면 큰 수익을 볼 수 있지만 권리분석을 소홀히할 경우 금융비용과 관리비 등 예상치 못한 비용이 발생할 수 있다”며 “경매에 나서기에 앞서 철저한 분석 등 사전 준비가 필수적”이라고 말했다.
아파트
경매에서 가장 인기 있는 부동산으로 낙찰가가 보통 감정가의 85% 안팎에서 결정된다. 입지ㆍ환경 조건이 좋은 물건은 최초 감정가보다 높은 가격에 낙찰되는 경우가 종종 있다. 환금성이 좋고 시세 파악이 용이하며, 권리 분석이 간단한 편이어서 초보자들이 주로 한다.
입찰하기 전에는 현 시세, 건축 연도, 단지 규모 등을 확인해야 한다. 대개 역세권, 교육 여건이 양호한 단지, 유명 브랜드 아파트의 낙찰률이 높다.
입찰 전에는 반드시 관리비 채납 여부를 확인한 후 낙찰가격을 정해야 한다. 밀린 관리비의 경우 원칙적으로 공유 부분은 낙찰자가 부담하지만, 전유 부분은 새 주인에게 책임이 없다. 하지만 통상적으로 전유 부분까지 낙찰자가 부담하는 경우가 다반사여서 반드시 사전에 확인해야 한다.
연립, 다세대
연립, 다세대는 부동산 전체 경매 건수의 30%(월 약 1만2,000건)를 차지할 만큼 비중이 높은 상품이다. 최소 5,000만원 정도의 자본으로도 투자가 가능하다는 점이 매력이다. 이에 따라 예비 부부들이 아파트 전세 대신 다세대를 낙찰 받아 내 집을 마련하는 경우가 꽤 있다.
연립, 다세대는 아파트에 비해 환금성이 떨어져 보통 2차례 정도 유찰되기 일쑤다. 한번 유찰될 때마다 20~30%씩 최저 입찰가가 내려가기 때문에 시세의 절반 가격에 살 수 있는 경우가 많다. 특히 재개발, 재건축 대상 지역의 대지 지분이 큰 것을 노려본다면 향후 입주권을 받는 부수적인 혜택도 기대할 수 있다. 역세권이나 공장 주변, 대학가 부근이 유망하다.
단독 및 다가구주택
단독 주택의 경우 토지 면적, 주변 여건, 건물 상태 등을 살펴야 한다. 특히 리모델링을 할 수도 있는 만큼 용도지구, 용적률 및 건폐율 등도 살펴봐야 한다. 다가구의 경우 세입자가 많아 명도처리가 어렵다는 점 때문에 일반 물건보다 1~2차례 더 유찰되는 경우가 많다. 경쟁률도 낮아 낙찰가격이 전세가를 밑도는 경우가 종종 있다. 경매 참가 전에 대항력을 가진 세입자가 몇 명인지, 명도대상자는 누구인지도 철저히 파악해야 한다.
토지
토지는 다른 부동산에 비해 임대수익을 기대하기 어렵고 환금성도 떨어져 단기 차익을 내기 힘든 물건이다. 하지만 저평가된 매물이 많은 편이어서 여유 자금이 있고 장기 보유가 가능하다면 한번쯤 투자해 볼만한 상품이다. 특히 경매를 통할 경우 토지거래허가지역에서도 거래 허가를 받지 않아도 된다는 장점이 있다.
토지를 낙찰 받고자 한다면 향후 도로 신설, 개발계획 및 개발가능성을 등을 고려해 봐야 한다. 농지의 경우 일부 법원에서는 농지취득자격증명원을 매각 허가 기일 전까지 제출하지 않을 경우 입찰보증금을 돌려주지 않는 경우가 있으므로 반드시 농지취득자격증명원 제출 여부를 확인해야 한다.
송영웅 기자 herosong@hk.co.kr
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