정부가 이 달 말 발표하는 고강도 부동산 종합대책에 부동산 업계는 물론이고 국민적 관심이 쏠리고 있다. 대책의 강도나 폭에 따라 주택가격의 향방이 결정될 뿐 아니라, 다주택 소유자의 매도 및 무주택자의 내 집 마련 시기가 달라지기 때문이다.
현재 다양한 의견이 제시되고 있지만 대책의 큰 그림은 나와 있는 상태다. 정부는 급등한 집값 원인을 투기 수요와 공급 부족으로 보고, 투기 수요 억제와 공급 확대에 대책을 집중하고 있다. 즉 세금을 강화해 불로소득을 환수하고, 공영개발을 통해 내 집 마련을 유도하려는 것이 대안의 핵심이라 할 수 있다.
정부는 우선 가수요 억제책으로 종합부동산세 기준가 인하 및 상한선 철폐, 양도세 중과대상 확대 등 세제 부문으로 매각을 유도하고, 개발이익을 환수하겠다는 방침이다. 또 투기 세력을 원천 봉쇄 하기 위해 기반시설부담금제 조기 도입, 분양권 전매제한 연장 조치 등을 추진하고 있다.
공급 확대를 위해선 미니신도시 및 강북권 광역개발, 그리고 판교 10% 공급물량 증대 등의 방안을 마련중이다. 정부 주도의 공영개발을 원칙으로 하되 원가연동제, 채권입찰제 등을 병행해 실수요자 위주의 시장으로 재편성한다는 것이다.
당정의 이 같은 의지 표명에 따라 대다수 지역의 아파트 값은 하락세를 보이고 있다. 일부 지역은 아예 매수세가 끊긴 상태다. 분당 및 용인지역은 판교 후광으로 단기간 내 집값 급등 및 고평가 현상으로, 대책 발표 이후 추가 하락이 불가피해 보인다.
특히 용인 지역은 내년에 2만5,562가구 공급되는데 이는 올해보다 6.8배나 많은 물량이다. 풍부한 공급량과 판교 분양가 규제 등의 여파로 다른 지역보다 가격조정 기간 및 하락 폭이 다소 커질 전망이다.
그러나 판교 아파트를 10년 동안 전매 금지한다는 정부의 방침이 확실시된다면 분당을 포함해 용인, 성남, 수원 등 일부지역 아파트 가격이 동반 상승할 여지도 있다.
강남권은 일시적 급락 또는 상당 기간 하락 조정 단계를 거치겠지만 지속적인 폭락 가능성은 적어 보인다. 대체 미니신도시의 공급 규모 및 시기, 다주택 보유자의 재고 물량 출회 정도, 대기 매수세 여부 등에 따라 주택시장은 급변할 것이다.
강남권이 하향 안정 국면에 접어드는 반면, 그 동안 저평가돼 왔던 일부 강북 재개발 지역은 반사 이익이 예상된다. 1~3차 뉴타운 및 미니신도시 개발 등 호재거리가 넉넉한 편으로 집 값은 완만하게 상승할 전망이다.
물론 정부의 실행 의지와 정책의 현실성, 금리 인상 및 유동자금 해소, 대안 투자처 마련 등 각종 변수에 따라 주택 가격의 향방 및 하락 폭이 달라질 것이다.
현재 분명한 점은 하반기 주택시장은 투기꾼 중심에서 실수요자 중심으로 재편될 것이 확실하다. 이러한 실수요자 위주 분위기는 2006년도 상반기까지 유지될 것으로 보인다.
때문에 무리하게 서두르기보다는 정부의 대책 발표 후 정책 방향과 경기 흐름, 시장 동향을 면밀히 파악한 뒤, 자금 규모 등 개별 조건을 고려하여 내 집 마련 전략을 마련해야 한다.
고종완 RE멤버스 대표
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