부동산으로 부자 되기 원칙; 첫째 ‘미래 가치를 사라.’(부동산 투자는 현재 가 아닌 미래의 가치를 사는 것이다. 발전 가능성에 투자하라.), 둘째 ‘오르는 부동산만 골라 사라.’(부자들이 고르는 블루 칩이 더 많이 뛴다.), 셋째 ‘정부 정책을 감상하라.’ (정부 규제에 일희일비 하지 말라. 정책은 길어야 3년이다.)
한 유명 부동산 정보제공업체가 발간한 책자에 들어있는 ‘부자들의 부동산 투자 비법’은 업계에서 정설로 통한다. 부동산 투자자는 오락가락하는 정부 정책에 흔들리지 말고 기다리면 반드시 부(富)를 얻을 수 있다는 게 주 내용이다.
참여정부는 2003년 10ㆍ29부동산종합대책 이후 1년10개월 만에 범정부 차원에서 ‘부동산 투기와의 전쟁’을 선포했다. 정부 대책을 총괄 지휘하는 이해찬 총리는 부동산 투기를 ‘사회 암적인 존재’로 규정하고 결사 항전의 각오를 다지고 있다. 그렇다면 시장은 이런 정부의 선전포고를 어떻게 보고 있을까.
안타깝게도 시장의 반응은 여전히 회의적이다. 정부가 8월말에 종합대책을 발표하겠다고 공개 선언한 이후 서울 강남권과 분당, 용인 등의 집값 폭등세는 멈췄지만 여전히 강ㆍ보합세를 보이고 있다.
6월 중순 정부가 노무현 대통령 주재 부동산 대책회의서 8월말 종합대책을 내놓겠다고 발표한 이후 3주 동안 강남은 전국 평균(0.8%)의 2.5배가 넘는 2.1%의 집값 상승률을 보였다.
대통령과 총리까지 나서 부동산과의 한판 전쟁을 선언했는데도 시장이 반응하지 않는 것은 그간의 오랜 ‘학습 효과’ 때문이다. 참여정부는 2년 반 동안 무려 30여 차례에 걸쳐 부동산 대책을 내놓았다. 그러나 세부적으로 살펴보면 서로 상반되는 내용의 ‘부동산 규제 정책’과 ‘건설경기 활성화 대책’을 왔다갔다하는 데 지나지 않았다.
2003년 10ㆍ29종합대책 직후에는 보유세 중과 대상 확대, 양도세 과세 거주요건 강화, 투기과열지구ㆍ토지거래허가구역 추가 지정, 주택거래신고지역 지정(이상 2003년), 재건축 개발이익환수제, 아파트 기준시가 인상(이상 2004년) 등 주택시장 안정을 위한 규제 강화책을 잇달아 쏟아냈다.
그러나 2004년 중반 주택ㆍ건설 경기 활성화 여론이 고개를 들자 정부는 언제 그랬냐는 듯 그간 조여왔던 부동산 규제를 풀어 헤치기 시작했다.
2004년 6월까지도 주택투기지역을 추가 지정하며 고삐를 죄던 정부는 불과 2개월 뒤인 8월에는 지방 경기 활성화라는 명목 하에 부산 북구ㆍ해운대구, 대구 서ㆍ중ㆍ수성구, 경남 양산시 등에 대한 주택투기지역 지정을 전격 해제했다. 이어 그 해 10월 주택거래신고지역 해제, 12월 주택투기지역 11곳 해제, 투기과열지구 규제 완화 등 잇달아 규제의 빗장을 풀었다.
정부의 냉ㆍ온탕식 부동산 정책은 시장에 잘못된 시그널을 줘 곧바로 강남권과 분당 집값 폭등을 불러 일으켰다. 올해 초 정부의 무소신과 일관성 없는 주택 정책이 확인되자 움츠리고 있었던 주택시장의 가격은 천문학적으로 폭등하기에 이르렀다.
정부의 엄포에도 불구하고 강남, 분당의 집값이 떨어지지 않는 것은 ‘공무원은 길어야 2년, 정권은 길어야 5년이지만, 부동산은 10년 뒤에 제 몫을 한다’는 오랜 믿음도 한 몫을 하고 있다.
곧 자리를 옮겨 책임지지 않는 공무원들이 입안하는 정책, 경기가 위축되면 건설경기 부양부터 찾는 정권의 오랜 타성 등이 정부에 대한 신뢰를 땅에 떨어뜨린 것이다. 더구나 대선이나 총선 때만 되면 어김없이 부동산 규제가 느슨해지는 잘못된 관행이 이어지는 한 어떠한 정책도 시장을 이끌기 힘들다.
전문가들은 부동산 시장을 안정시키려면 정권이나 정부가 교체되더라도 쉽게 바뀌지 않는 견고한 제도를 만드는 게 최우선이라고 입을 모은다.
아파트 투기로 얻은 불로소득은 정권이 바뀌어 10년, 20년이 지나도 반드시 세금으로 환수된다는 믿음이 우리 사회에 뿌리 깊게 자리잡아야 부동산 투기가 발 붙일 곳이 없어진다는 것이다.
정의철 건국대 부동산학과 교수는 “당장의 문제를 해결하는 대증 요법보다 부동산 투기를 통한 이익은 반드시 환수될 수밖에 없도록 하는 제도적 장치를 만드는 게 대책의 핵심”이라고 말했다.
송영웅기자 herosong@hk.co.kr
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