주 5일제 근무 확산과 웰빙 바람으로 레저형 수익 부동산에 대한 관심이 높아지고 있다. 특히 전국에 걸쳐 3,500개나 있을 정도로 보편화하고 있는 펜션은 10월부터 새 법규가 적용되기 때문에 투자 시 주의해야 한다.
지금까지 펜션은 지방자치단체의 신고 절차나 세금 등 특별한 규제 없이 운영됐다. 하지만 10월부터는 민박이나 숙박업 등록 절차를 준수해야 한다.
민박을 운영하려면 시장, 군수로부터 농어촌 민박 사업자로 지정 받아야 한다. 농어촌정비법의 개정으로 농어촌 거주자가 아니면 민박업을 할 수 없기 때문이다. 따라서 도시민을 대상으로 분양하던 단지형 펜션은 사라지게 됐다.
민박 기준은 연면적 45평 혹은 60평 이하 규모로 개정될 예정이다. 이미 영업 중인 사람은 이 제도 시행 이후 6개월 내에 시장, 군수로부터 민박사업자 지정 증서를 받아야 한다.
현지 거주인이 아닌 상태에서 펜션을 운영하고 싶다면 숙박업으로 등록하면 된다. 하지만 계획관리 지역과 상업 지역 내에서만 건축이 가능해 수려한 경관을 끼고 있는 민박에 비해 경쟁력이 떨어질 수 밖에 없다.
세금도 달라진다. 민박이나 숙박업 등 업종과 무관하게 모두 종합소득세와 부가가치세를 납부해야 하다. 종합소득세는 과세표준액에 따라 9~36%의 세율이 적용된다. 여기에 별도의 부가세가 추가될 경우 소득의 최고 40% 이상을 세금으로 납부하게 되는 것이다.
단 농지 원부를 소지한 농민일 경우 부업 소득으로 인정돼 연간 1,200만원 이하 범위 내에서 종합소득세가 비과세된다.
다른 투자용 부동산과 달리 펜션은 테마 발굴과 효율적인 운영 관리에 사업의 성패가 달려 있다. 예컨대 주변 경관을 활용한 주력 테마 선정과 충분한 부지 확보, 생활 기반 시설의 인ㆍ허가상 하자 여부, 고객 접근의 편의성과 차별화한 운영 서비스, 그리고 다양한 마케팅 전략을 통한 고객 유치 능력이 펜션 투자의 성패를 좌우한다.
향후 펜션 시장은 전원생활과 함께 안정적인 수입을 얻으려는 실수요자 중심으로 재편될 전망이다. 따라서 전과는 달리 보다 장기적이고 신중한 투자 전략이 요구된다.
RE맴버스 대표
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