Q. 9월에 결혼 예정인 27세 예비신부입니다. 서울 금호동에 전셋집을 마련하려는데 등기부등본을 확인해보니 저당권 설정이 돼 있더군요. 계약 전에 주의해야 할 사항과 전세 생활에서 일어날 수 있는 문제점을 알고 싶습니다.
A. 신혼 보금자리로 정할 주택에 근저당권이 설정돼 있으면 나중에 집주인의 채무로 복잡한 문제가 생기지 않을까 하는 걱정부터 하게 됩니다. 우선 전세계약 대상이 아파트나 다세대 주택과 같이 구분등기가 돼 있는 주택이라면 해당 주택의 선순위 담보설정 금액과 자기 전세금의 합이 시세의 60% 전후가 되도록 해두는 것이 좋습니다.
일반적으로 주택 소재지가 서울이나 수도권 등 투기과열지구인 경우 주택담보대출은 물건 시세의 60% 정도(서울 강동ㆍ강남구 등 투기지역은 40%이나, 대출기간 10년 이상인 경우에는 60%)에서 이뤄지고 있습니다.
때문에 위 금액이 시세의 60%를 넘지 않는다면 전입 후 집주인의 추가 담보설정을 예방할 수 있습니다. 경매 등의 경우에도 70%선에서 낙찰되는 추세이기 때문에 안전하게 전세금을 지킬 수 있을 것으로 보입니다.
집주인에게 전세금으로 선순위 담보설정금액에 관련된 대출금을 상환하도록 요구하거나, 전세계약 후 대출 상환 및 담보설정 말소 여부를 직접 확인하는 것도 좋은 방법입니다.
다가구 주택의 경우 다른 세입자들의 전세 보증금 총액과 담보 대출금 등을 더한 액수가 건물 가격의 40% 이하인지를 따져봐야 합니다. 여기에 자신의 전세금을 더해 60%를 넘지 않는지 여부도 점검할 필요가 있습니다.
다음 문제는 집 수리비 부담입니다. 전세기간 중 하자가 생겼을 경우 집주인은 이를 수리해 완전한 상태로 세입자가 사용할 수 있도록 해야 할 의무를 가집니다.
집주인이 수리를 거부할 경우에는 세입자가 먼저 수리한 후 그 비용을 집주인에게 청구할 수 있습니다. 전세 살고 있는 집이 제 3자에게 팔렸더라도 집을 산 사람에게 그 비용의 상환을 청구할 수 있습니다. 특히 세입자는 수리비용이 상환되지 않을 경우 임차 건물의 반환을 거부할 수도 있습니다.
마지막으로 피치 못할 사정 때문에 전세계약을 못 채우고 이사를 가게 될 경우 ‘복비’라고 하는 중개수수료 부담 문제가 떠오를 수 있습니다. 계약을 파기한 만큼 파기된 계약에 대해서는 세입자가 전세계약 당시 집주인이 지불했던 중개수수료를 손해배상 해야 합니다. 다만, 새로운 전세계약에 대해선 세입자의 중개수수료 부담 책임이 없습니다.
예컨대 전세금 7,000만원인 세입자가 계약 만기 전에 중도해지하고 집주인이 8,000만원의 새 전세계약을 체결했다면, 중도 해지 세입자는 7,000만원 전세계약 때 집주인이 지불한 중개수수료를 배상해야 합니다. 새로운 전세계약 8,000만원의 중개수수료는 집주인이 부담해야 하는 것이죠.
전세계약 때 계약금은 총 보증금의 약 10%로 정하는 것이 관례인데, 어느 한 쪽의 요구에 의해 그 이상이나 이하로 지급하는 경우도 있습니다. 계약금이나 중도금, 잔금을 지급할 때에는 반드시 영수증을 받아야 하며, 등기부는 대금을 지급할 때마다 발급 받아 소유자 변동이 있는지를 확인하는 것이 필요합니다.
미처 전입신고 하기 전에 집주인의 사정에 따라 근저당권 설정이나 가등기 등이 되는 경우 보호 받지 못할 상황이 생길 수도 있습니다. 때문에 입주 당일 주민등록 이전신고를 할 때 임대차계약서를 동사무소에 갖고 가서 확정일자까지 받아 두는 것이 좋습니다.
박진석 기자 jseok@hk.co.kr
△전세 살면서 생길수 있는 일
집에 하자 있다면-집주인이 수리할 의무
계약기간 내 이사-계약 당시 복비 배상해야
상담= 황창규(하나은행 노원역지점 PB팀장ㆍckhwang5@naver.com)
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