‘판교를 공영개발하면 집값 폭등을 잡을 수 있을까.’
공영개발은 민간이 아닌 대한주택공사 등 공공기관이 사업시행자로 나서 직접 택지를 조성하고 분양하는 것으로, 민간이 택지를 낙찰 받아 분양하는 것에 비해 분양가를 낮출 수 있어 시장 과열을 진정시킬 수 있다.
뿐만 아니라 민영개발로 인해 특정 개인이 과다한 개발이익을 챙겨가는 것을 막고 이익을 회수해 임대주택 건립 등 공익에 부합하는 사업에 재투자할 수 있다는 측면에서 경제정의실천시민연합(경실련) 등이 지속적으로 주장해 온 개발 방식이다.
그러나 공영개발이 시장 안정에 기여할 것이란 주장에 맞서 자칫 기존 중ㆍ대형 주택의 희소성만 높여 강남 등지의 집값 급등을 부채질할 수 있다는 반론도 만만치 않다. 또 청약예금 가입자나 건설업체의 반발도 예상돼 도입이 그리 쉽지 만은 않을 것으로 전망된다.
뭐가 달라지나
공영개발 방식이 적용될 가능성이 있는 판교신도시 25.7평 초과 주택은 아파트 4,566가구, 연립 511가구, 주상복합 1,266가구 등 6,343가구다.
공영개발 방식으로 판교가 개발되면 우선 분양가가 낮아지는 데다 임대주택 비중이 높아져 인근 집값을 들썩이게 하는 부작용을 줄일 수 있을 것으로 보인다. 또 택지난 때문에 공급에 차질을 빚는 임대주택 건립 목표도 쉽게 달성할 수 있다. 평당 분양가도 현재 예상되고 있는 1,500만원 수준에서 300만원 가량 낮출 수 있고 개발 이익환수가 쉬워진다는 장점도 있다.
대한주택공사 주택도시연구원 박헌주 원장은 “판교를 공영개발하면 분양가는 민간 건설사보다 훨씬 낮출 수 있다”며 “분당과 용인 등 판교 개발 여파로 폭등한 지역의 아파트값 거품은 어느 정도 제거될 것으로 보인다”고 말했다.
집값 안정되나
공영개발 방식이 과연 집값을 안정시킬 수 있을지는 현재로서는 미지수다.
판교에 중ㆍ대형 아파트 공급을 늘리지 않고 임대아파트를 더 배치할 경우 강남권 등 기존 인기지역의 주택 가격을 부채질할 우려도 크기 때문이다.
이럴 경우 ‘강남 대체 신도시’라는 판교의 개발 취지는 사실상 사라지게 되고 판교가 일반택지지구로 전락, 집값 급등 현상을 차단하는 데 별 효과를 내지 못할 것이라는 주장이다. 또 이미 주변 집값이 평당 2,000만원을 육박하는 상황에서 분양가를 떨어뜨린다면 판교는 시세차익을 노린 청약 과열로 투기 광풍에 휩싸이게 될 우려도 크다.
부동산퍼스트 곽창석 이사는 “공영개발을 할 경우 25.7평 초과 아파트의 분양가를 끌어내려 단기적으로 주변 집값 상승을 막을 수는 있다”며 “그러나 현재 강남 집값 폭등이 중ㆍ대형 평형 부족에서 촉발됐다는 점에서 오히려 강남 집값 상승을 부채질할 가능성이 높다”고 말했다.
시장 혼란 가중
공영개발론이 갑자기 대두되면서 판교 청약을 기다리던 청약통장 가입자들은 그 동안 세워 놓았던 청약 전략의 수정이 불가피해졌다.
중ㆍ대형 아파트(4,566가구)가 어떤 방식으로 공급될 지는 불분명하지만 이들 중ㆍ대형 아파트 물량의 상당수가 소형 임대주택으로 전환될 경우 중ㆍ대형 아파트 청약률은 기하급수적으로 높아지기 때문이다.
내집마련정보사 함영진 팀장은 “판교 개발 계획이 계속 바뀔 때마다 청약 대기자들의 전략도 수시로 바뀌게 돼 시장이 혼란스럽다”면서 “개발계획이 빨리 확정돼야 청약자들의 혼란도 가라앉을 것”이라고 말했다.
김혁 기자 hyukk@hk.co.kr
전태훤기자 besame@hk.co.kr
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