“부동산 대책 뭐 특별한 게 있겠습니까. 많이 가진 사람에게 세금 많이 내게 하고 돈 없는 사람 적게 내면 되는 거죠. 비싼 집을 갖고 있어도 세금을 적게 내니 너도 나도 빚을 내서라도 강남의 아파트를 사겠다고 난리 아닙니까.”
시장을 안정시키려면 소득과 재산이 있는 곳에 세금을 내게 하라는 얘기다. 과다한 시세차익에 거는 불로소득의 기대감만 사라지면 시장은 곧 안정될 것이라는 한 중개업자의 지적은 단순하지만 시장 안정책의 ‘요체’를 짚고 있다.
상당수 학계 및 시장 관계자들은 “최근 우리나라의 부동산 이상 과열은 막연한 기대감에 기인한 것”이라며 ‘부동산을 사놓으면 돈이 된다’는 기대감만 꺾여도 시장은 다시 안정을 되찾을 수 있을 것으로 분석하고 있다.
보유세 높이고 거래세 낮춰야
우선 재산세로 대표되는 보유세를 높여 투기수요를 억제하는 방안이 제시되고 있다. 강남 등 가격이 크게 오른 지역의 비싼 집을 소유한 사람에게 세금을 중과해 조세형평성이 이뤄지면 집값 안정에 도움이 될 것이라는 지적이다.
조례를 통해 재산세 결정 권한을 갖고 있는 각 지방자치단체의 협조도 필요하다. 지역민의 표를 의식해 지난해와 올해처럼 경쟁적으로 재산세 인하에 나설 경우 보유세 강화를 통한 집값 안정은 요원해질 수밖에 없기 때문이다.
집값이 싼 지방이나 비 인기지역의 일정 가격 이하의 값 싼 주택을 소유한 1주택자 등에 대해서는 보유세를 낮춰 소외지역 서민층의 내 집 마련 부담을 덜어 주는 방안도 함께 검토될 수 있다.
보유세는 강화하되 취득ㆍ등록세 등의 거래세는 낮춰 부동산 거래 시장의 숨통도 틔워줘야 한다. 특히 투기 목적이 없는 실수요자들의 원활한 주택거래와 무주택 서민들의 내 집 마련 진입 장벽을 낮추기 위해 거래세 인하가 필요하다.
한시적인 양도소득세 인하도 거론된다. 양도세 부담 때문에 시장에 나오지 못하는 주택이 양도세 인하로 거래될 경우 가격 안정에 도움이 될 것이라고 전문가들은 지적하고 있다.
거래세 차등 적용
급격한 세 부담으로 인한 조세저항을 막기 위해 실수요와 가수요를 구분하고, 투기수요에 대해 세금을 중과하는 방안도 검토해볼 만하다.
특히 취득ㆍ등록세와 같은 거래세도 무주택자와 기존 주택자를 가려 세 부담을 차별화해야 한다.
무주택자 등 실수요자들에게는 거래세를 추가로 인하하는 한편, 2주택 이상인 사람인 경우에 대해서는 오히려 취득ㆍ등록세를 높여봄직하다.
예컨대 무주택자가 처음으로 집을 장만하는 경우에는 1주택자가 집을 팔고 다시 살 때보다 거래세를 추가로 인하해 무주택자들의 내 집 마련의 진입 장벽을 낮춰 주고, 1가구 2주택 이상인 사람이 거래할 경우에는 거래세율을 대폭 인상해 투기수요를 억제할 수 있다.
금리 차별화
최근 몇 년간 저금리 기조가 이어지면서 부동산 시장에 유입되고 있는 막대한 부동자금도 주택시장 폭등에 한몫 했다는 지적을 받고 있다. 이에 따라 시중 자금의 부동산 과다 유입을 막기 위해 주택담보 대출 금리를 인상해야 한다는 주장이 설득력을 얻고 있다.
은행 대출을 받아 집을 사더라도 집값이 워낙 큰 폭으로 올라 금리 부담을 상쇄하고도 몇 배 이상 이익을 남기는 게 현실이다. 이 때문에 무리하게 주택담보대출을 받아서라도 집을 더 사놓겠다는 가수요가 늘어났다. 이를 막기 위해 실수요와 잠재적인 투기수요를 구분해 무주택자들에게는 장기 저리로 대출자금을 지원하고 1가구 2주택 이상인 사람에게는 높은 금리를 적용할 필요가 있다.
투기를 막기 위해서는 금리를 올리는 시늉만 할 것이 아니라 투기꾼들이 금리 인상을 실제 피부로 느낄 정도로 인상폭이 커져야 한다는 주장도 제기되고 있다.
각종 세제 및 금리 대책 외에 개발이익을 최대한 환수하는 장치도 보완해야 한다. 부동산 투자로 과다한 자본이득을 얻을 수 없다는 인식이 자리 잡아야 근본적으로 부동산 투기를 막을 수 있기 때문이다.
건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “400조원이 넘는 시중 부동자금은 언제든지 부동산시장을 불안하게 할 요인으로 작용할 가능성이 크다”며 “수시로 뜯어 고치는 근시안적 대책이 아닌 투기 자본의 길목을 사전에 차단할 수 있는 정책이 필요하다”고 말했다.
전태훤기자 besame@hk.co.kr
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