이슈분석/ 당·정·청, 부동산 정책 재검토

■ '중대형 공급 늘려 집값잡기' 무게

청와대와 정부, 여당이 현행 부동산 정책에 대한 근본적인 재검토 작업에 착수키로 함에 따라 향후 정책 방향이 어떻게 바뀔지 관심이 쏠리고 있다.

특히 당ㆍ정ㆍ청이 이례적으로 지금까지의 정부 정책이 국민적 신뢰를 상실했다는 점을 자인하면서 새 대책 마련에 나섬에 따라 적잖은 정책 변화가 불가피해 보인다.

그러나 전문가들은 참여정부가 의욕적으로 추진하는 세제 강화 등의 정책을 백지화하기는 힘든 만큼 중대형 주택 공급 확대 등 시장의 요구를 일부 수용하면서 중장기적으로 투기 수요를 차단하는 대책이 나올 것으로 예상하고 있다.

◆ 수요 억제서 공급 확대로

그간 정부의 부동산 정책의 큰 줄기는 세제와 규제 강화를 통한 가수요 억제에 쏠려 있었다.

재건축 소형평형 의무비율 확대, 고밀도 아파트의 재건축 억제, 투기(과열)지역 확대, 주택거래신고제 도입, 종합소득세 도입, 양도소득세 강화 등 주로 투기적 가수요를 억제하는 것에 집중돼 왔다.

하지만 새로 나올 정책에는 부동산 시장의 요구를 상당 부문 수용, 가수요 억제 보다는 양질의 주택 공급 확대에 무게 중심이 실릴 것으로 보인다.

현재 주택시장은 판교나 강남, 분당에서 보듯 주거 여건이 좋은 지역에 위치한 양질의 주택을 원하고 있다. 정부도 이런 요구를 수용할 수밖에 없을 전망이다.

이에 따라 우선 재건축 소형평형 의무비율을 일부 완화해 강남권에서 중대형 아파트 공급이 늘어나도록 하는 방법이 검토될 것으로 보인다. 또한 11월 일괄 분양 예정인 판교신도시의 개발 밀도를 현재의 저밀도에서 고밀도로 전환, 중대형 평형 가구수 공급을 늘릴 가능성이 높다.

이와 함께 서울 강북지역에 대한 지원을 강화해 뉴타운을 조기 개발하고, 용산구 등 강북 인기 지역의 용적률도 상향 조정해 줄 가능성이 높다. 또 시민단체가 요구하는 신도시에 대한 공영 개발안도 도입될 가능성이 있다.

◆ 거래세 인하, 양도세 강화

부동산 관련 세제는 현 상태에서 크게 바뀌기 힘들 것으로 보인다.

정부의 부동산 정책 실패가 정책 일관성을 상실한 데에서 왔다는 지적이 높은 만큼 올해 처음 시행되는 종합부동산세 등의 세제를 다시 흔들면 오히려 부작용이 커질 것이 뻔하기 때문이다.

따라서 부동산 보유세는 예정대로 강화하되 취득ㆍ등록세 같은 거래세는 조기 인하할 공산이 크다. 양도소득세의 경우 시장에서 조차 5ㆍ4조치의 뜻을 살려 예정대로 강화해야 한다는 의견과 대폭 인하해야 한다는 공방이 뜨거운 만큼 쉽게 결론이 나지는 않을 것으로 보인다.

단 부동산 투기를 통한 불로 소득의 환수에 대해서는 국민 다수가 공감하고 있어 다주택 보유자에 대한 양도세와 보유세 중과세 방침은 유효할 것으로 보인다.

◆ 투기 세력 규제는 강화

정부가 주택 거래 활성화를 위해 일부 규제의 고삐를 늦출 것으로 보이지만 투기 세력에 대해서는 더욱 단호한 조치가 나올 것으로 전망된다.

우선 투기 수요를 막기 위해 은행은 물론 제2 금융권에 대해서도 주택대출담보인정비율(LTV)를 하향 조정할 것이 확실하다.

여기에 부동산 관련 대출 상환금과 이자에 대한 자금 출처조사, 부동산 투기혐의자에 대한 세무조사도 강화할 전망이다.

송영웅 기자 herosong@hk.co.kr

■ 판교 신도시 분양 '내년 연기 불가피'

20일로 예정된 판교 신도시의 전용면적 25.7평 초과 택지공급이 보류됨에 따라 11월로 예정된 아파트 분양은 연기될 공산이 커졌다.

얼마나 연기될 것인지는 중대형 평형을 얼마나 늘리느냐에 달려 있다.

건교부 관계자는 “전체 공급가구수의 10%(2,600가구) 이내를 늘릴 경우 환경부의 사전 환경성 검토를 받지 않아도 돼 부담이 적다”고 밝혔다.

그러나 이 경우에도 환경영향평가와 교통영향평가는 받아야 해 일정 차질은 피할 수 없다. 2~3개월 정도 연기될 경우 일반 분양시점은 내년 2~3월 이후에나 가능할 것으로 보인다.

만약 증가분이 30%를 넘으면 사전 환경성 검토를 원점에서 다시 재협의 하는 등 복잡한 절차를 거쳐야 한다. 약식협의는 최소 3개월, 재협의는 최소 6개월 이상이 걸린다.

특히 공영개발 방식이 도입될 경우 분양일정 차질은 더욱 심각해질 전망이다.

건교부 관계자는 “공영개발은 유형별로 시기가 크게 차이가 난다”며 “공급 가구수를 늘리지 않고 공영개발로 전환하는 방식도 최소 3개월 이상의 지연효과가 있다”고 말했다.

부동산 전문가들은 판교에 중대평형이 늘어날 경우 강남권의 수요를 많이 흡수할 수 있어 장기적인 집값 안정에 도움이 될 것으로 예상하고 있다.

김선덕 건설산업전략연구소 소장은 “분당이나 일산 등의 신도시가 평지에 건설된 것과 달리 판교는 입지상 주변이 산으로 둘러싸여 있어 용적률이 다소 높더라도 주거환경에는 큰 문제가 없을 것”이라며 “중대형아파트 공급이 늘어난다는 측면에서 집값안정에 기여할 것”이라고 말했다.

반면 경실련 등 시민단체들은 국민주거안정, 투기억제와 강남집값을 잡겠다고 시작된 판교신도시가 아파트값을 올리고 부동산투기를 조장하는 주택정책의 뇌관으로 전락한 만큼 판교신도시 사업을 중단하고 전면 재검토해야 한다고 주장해왔다.

경실련은 "분양원가공개, 공영개발을 통한 공공주택확충 등 공공택지의 개혁요구에 대해 미봉책으로 도입된 원가연동제, 병행입찰제가 오히려 수도권 집값을 올리는 악영향을 초래하고 있다"면서 "판교신도시에 대해 공영개발로 전환하는 등 국민주거안정을 위한 근본대책이 마련돼야 할 것"이라고 주문했다.

김혁 기자 hyukk@hk.co.kr

■ 정문수 보좌관 "정책대안 8월말까지 확정"

17일 청와대에서 열린 부동산 정책 간담회는 노무현 대통령이 팔을 걷어붙이고 집값 잡기에 직접 나섰음을 보여준 자리였다.

간담회에는 이해찬 총리, 한덕수 경제부총리, 추병직 건교부장관, 원혜영 열린우리당 정책위의장, 청와대 이정우 정책기획위원장, 김영주 경제정책수석 등 당정청의 고위 인사들이 대부분 참석했다.

참석자 면면에서도 부동산 문제의 심각성, 정부의 위기감을 읽을 수 있다.

정문수 청와대 경제보좌관은 간담회가 끝난 뒤 “부동산 관련 제도를 백지 상태에서 재검토하겠다”고 브리핑했다가 파장의 심각성을 의식해 ‘백지 상태에서’를 ‘전반적으로’라는 표현으로 수정했다.

다음은 정 보좌관과의 일문일답.

-판교 신도시 25.7평 초과 택지 공급 보류는 대형 아파트를 더 늘린다는 뜻인가.

“당정 실무대책단을 구성해 구체적 대안을 강구할 예정이다. 오늘은 구체적 대안까지는 논의하지 않고 현 상황에서 고려할 수 있는 모든 대안을 다 검토하기로 했다.”

-백지 상태에서 재검토한다는 것은 10ㆍ29 및 5ㆍ4 대책도 포함하는 것인가.

“그렇다.”

-당시 대책에서 발표된 각종 스케줄도 백지화되나.

“유감스럽게도 일부 국민이 부동산 정책의 신뢰 위기를 제기하고 실효성에 많은 의문점을 갖고 있어 이번 기회에 모든 정책을 전반적으로 재검토해서 실효성을 확보하기로 했다. ”

-기존 대책 무효화라는 해석도 가능한데.

“무효화라기 보다는 일단 시행되는 정책은 계속 시행된다. 모든 정책 수단을 근본적으로 검토해서 현재의 정책을 없앨 수도 있고, 없던 정책이 나올 수도 있고, 더 강화될 수도 있는 등 모든 가능성이 있다. 8월 말까지는 모든 정책 대안들을 확정하는 게 좋다.”

-정부의 부동산 정책 기조를 다시 한번 확인해 달라.

“참여정부 부동산 정책의 기본 방향은 투기심리를 억제하고 투명화, 정상화를 통해 부동산 시장을 안정시킨다는 것이다.”

-노 대통령은 무슨 언급을 했나.

“오늘 발표한 내용은 대통령을 포함한 모든 참석자들이 공유한 인식이다.”

-시장에서는 ‘투기를 억제할 수 있는 모든 수단이 다 나왔다’는 얘기가 있는데 투기심리를 어떻게 억제할 것인가.

“투기 억제 수단으로는 보유세, 양도소득세 등 세제 수단도 있고 기반시설 부담금제 등 제도적 장치도 있다. 현재 시행되는 것도, 시행 안 되는 것도 있다. 모든 것을 재검토해 시행할 것은 시행하고 다시 도입할 것은 도입하고 폐기할 것은 폐기할 것이다. ”

-10ㆍ29, 5ㆍ4 대책 재검토는 결국 정책 실패를 인정하는 것인가.

“정책 실패라기 보다는 지금까지 추진한 부동산 정책이 미흡하고 제대로 효과를 달성하지 못했다는 점에 대해 인식을 같이 한 것이다.”

-5ㆍ4 대책에 포함된 보유세 관련 일정을 앞당길 수도 있나.

“앞당기는 것도 가능한 대안이다. 더 빨리 하거나, 더 늦게 하거나 모든 가능성은 열려 있다.”

-신도시 논의는.

“추가 신도시 논의는 오늘 없었다.”

-부동산 수요와 공급에 대한 방향은.

“수요 억제와 공급 확대는 같이 가야 한다. 현재는 실수요 보다 기대수요, 투자수요가 많다."

김광덕 기자 kdkim@hk.co.kr