정부가 2년 만에 다시 집값 잡기에 나섰다. 조세 부담 강화, 거래 제한, 재건축 억제 등 기존 정부의 규제 일변도식 주택정책이 부작용만 양산했던 점을 감안하면, 전망은 그리 낙관적이지 않다.
집값 상승은 공급 부족, 저금리와 과잉 유동성, 투기 수요 등 3가지 요인이주범인데도 정부는 유독 투기수요 억제에만 집중해왔다. 정부는 지금이라도 양질의 주택 공급 확대와 과잉 유동성 흡수 방안을 마련해야 한다.
우선 우량주택 공급확대 방안으로 신도시 개발, 강남권 재건축 고밀도 개발, 강북 뉴타운 재개발 지원, 단독주택 재건축 활성화, 지방 역세권에 신도시 건설 등을 들 수 있다.
이 중 수도권 신도시 개발이 가장 효과적이지만 수도권 과밀화 억제 정책에 어긋나는데다 군사시설보호구역이나 그린벨트가 대부분이어서 입지 선정 단계에서부터 시민단체의 반대에 직면할 수 있다.
강남권 재건축 단지의 초고층, 고밀도 개발도 공급 확대 측면에서는 바람직하지만, 단기적으로는 투기만 과열시킬 수 있다. 강북권 뉴타운 개발도 이해 관계로 인한 주민 반대 및 동시다발적 진행, 전시행정 등으로 사업 추진상 여러 문제점이 있기는 마찬가지다. 금리 인상과 주택거래허가제도 부작용이 많아 당장 시행될 가능성은 높지 않다.
따라서 어느 한 가지 방식에 의존하기보다는 다각적인 공급확대 방안을 병행할 필요가 있다.
예컨대 강남권에 인접한 지역에 판교급의 중규모 신도시 2~3곳을 개발하고, 각종 행정ㆍ예산 지원을 통해 강북 재개발 및 노후 단독주택 재건축을 활성화 하는 방법 등이 있을 수 있다.
서울에서 KTX로 34분 거리인 천안 아산 신도시를 교육ㆍ문화ㆍ산업ㆍ관광 기능을 갖춘 첨단 자족도시로 개발하는 방안도 생각해 볼 수 있다.
은행 등 금융기관에서 주택을 담보로 낮은 이자로 쉽게 돈을 빌려 투자하는 투기수요를 차단하기 위해 개인별, 금융기관별 주택담보대출 총량제를 도입할 필요도 있다.
향후 경기 회복시 금리 인상도 적극 검토해야 한다. 또 과잉 유동성을 흡수할 수 있는 합리적인 제도적 장치를 마련해야 한다. 지금의 부동산 편중 현상도 따지고 보면 주식시장 불안, 채권시장 수익률 저조와 무관치 않다. 마땅한 대체 투자처가 없는 상황에서 무작정 은행예금만 강요할 수는 없다.
따라서 정부는 금리인상 전이라도 SOC펀드, 부동산펀드, 리츠 등 간접투자시장으로 시중 부동자금이 흐를 수 있도록 물꼬를 터줘야 한다. 즉 간접상품에 대한 세제ㆍ금융상의 혜택을 늘리고 소액투자가 장기화, 유동화 할 때 부동산 시장의 위험 감소 및 시장 참여자의 건전성도 함께 높아질 수 있다.
RE멤버스 대표
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